주택담보대출 상환 방식 종류 및 추천

내 집마련을 위해서는 주택담보대출을 적극적으로 활용하는 것이 중요합니다. 주택담보대출의 종류에 대해 간단하게 알아보고, 주택담보대출 상환 방식 종류에 대한 기본 개념 설명과 함께 주택담보대출 상환 방법 선택하는데 도움을 드릴 수 있도록 비교 추천해 드리도록 하겠습니다.

주택담보대출의 종류

주택담보대출의 종류는 정부에서 지원하는 주택담보대출과 일반 시중 은행의 주택담보대출이 있습니다.

• 정부 지원 주택담보대출 : 신생아특례 디딤돌 대출, 내 집마련 디딤돌 대출, 신혼부부 전용 구입 자금, 보금자리론
• 일반 주택담보대출 : 은행별 상이(대출한도, 금리 및 우대금리, 상환 기간, 중도상환 수수료 등)

물론 주택담보대출 중에서 정부에서 지원하는 주택담보대출을 이용했을 때 금리가 가장 저렴합니다.

하지만, 신생아특례, 디딤돌, 신혼부부 전용 등의 정부 지원 주택담보대출은 출산, 혼인, 소득, 자산 등의 기준으로 대상자를 선정하기 때문에 혜택을 받지 못하는 분들이 많습니다. 따라서 일반 주택담보대출을 이용해야 하는 경우가 많습니다.

주택담보대출의 종류가 다양하기 때문에 내 집 마련을 하려는 시점에 가장 좋은 조건의 주택담보대출을 선택하는 것이 가장 중요합니다. 그다음으로는 주택담보대출의 이용 기간(대출 만기)은 가장 길게 설정하는 것이 일반적입니다. 또 한 가지 주택담보대출 상환 방식을 선택해야 합니다.

이번 포스팅에서는 주택담보대출 상환 방식 종류에 대해 알아보고, 주택담보대출 상환 방법을 추천해 드리도록 하겠습니다.

목차

1. 주택담보대출 상환 방식 종류
2. 주택담보대출 상환 방법 추천

주택담보대출 상환 방식 종류

주택담보대출을 상환한다는 것은 대출 이자와 원금을 은행에 갚아나가는 방식을 의미합니다.

주택담보대출을 실행할 때는 대출한도, 금리 등 다양한 조건을 비교하는 것은 물론이지만, 대출을 실행할 때 이용기간과 상환 방식을 선택해야 합니다. 그중에서 주택담보 대출 상환 방식은 3가지로 분류됩니다.

원리금균등 상환방식, 원금균등(체감식) 상환방식, 체증식 상환방식이 있습니다. 추가로 만기일시 상환 방식으로 만기 전까지는 이자만 내다가 만기가 되었을 때 원금을 한 번에 상환하는 방식도 있지만, 대부분의 주택담보대출 상환 방식에서는 제외되기 때문에 원리금균등, 원금균등, 체증식 3가지 상환방식에 대해 이해할 수 있도록 설명해 드리겠습니다.

위 그림을 보면, 파란색은 원금이고 주황색은 이자입니다.

원리금균등 상환 방식은 원금과 이자를 계산해서 주택담보대출 이용 기간 동안 원금과 이자를 합산한 금액이 처음부터 끝까지 동일하게 상환하는 방식입니다. 쉽게 말해 원금 + 이자를 대출 만기일까지 매월 동일한 금액을 납부해서 상환하는 방식입니다. 따라서 원리금균등 상환 방식의 특징은 처음부터 끝까지 같은 금액으로 매월 주택담보대출금을 상환하는 특징을 가지고 있습니다.

원금균등 상환 방식은 이자는 원금을 갚아나가면서 점차 줄어들지만, 주택담보대출을 이용하는 기간 동안 원금을 처음부터 끝까지 동일하게 갚아나가는 방식입니다. 원금을 상환함에 따라 갚아야 할 원금이 줄어들고 이자도 함께 줄어드는 방식입니다. 원금균등 상환 방식의 특징은 시간이 흐를수록 매월 갚아야 하는 대출상환금이 점차 감소하는 방식입니다. 원금균등 상환 방식은 나이가 들어 수입이 앞으로 점차 줄어들 것을 예상했을 때, 원금을 갚아나가면서 이자가 점진적으로 줄어들어 미래 갚아야 할 대출금이 줄어들어 부담을 줄일 수 있는 상환 방식이기도 합니다.

체증식 상환 방식은 만기일에 가까워질수록 이자는 줄어들고, 원금을 많아지게 되는 상환 방식입니다. 체증식 상환 방식의 특징은 이자와 원금을 합친 대출금 상환액은 만기일에 가까워질수록 점차 늘어나는 방식입니다.

주택담보대출 상환 방식과 추천하기 전에 이해해야 하는 기초 개념에 대해 알아보았으니, 주택담보대출 상환 방식 중 어떤 방법을 선택해야 하는 추천 해드리도록 하겠습니다.

주택담보대출 상환 방법 추천

사회초년생이나 주택담보대출을 처음 이용하는 분들이라면, 소득이 적은 것이 대부분입니다. 하지만 경력이 쌓이고, 물가상승과 함께 임금은 점차 늘어나게 됩니다. 따라서 주택담보대출 실행 초기보다는 미래에 좀 더 많은 금액을 상환하는 방식이 적절합니다.

물론 주택담보대출 상환 방식 중 만기일시 상환 방식을 선택할 수 있다면, 다른 상환 방식보다 가장 먼저 선택해야 하는 1순위 상환 방식입니다. 그 이유는 바로 인플레이션 때문입니다. 원금을 최대한 나중에 갚는 것은 현재 시점의 대출 원금과 만기 시점인 30년 후에 대출 원금은 더 낮은 가치를 가지기 때문입니다. 따라서 최대한 원금을 나중에 갚는 방식이 주택담보대출 상환 방법 중에서는 가장 유리합니다.

따라서, 만기일시 상환 방식 다음으로 추천하는 상환 방법은 체증식 상환 방식입니다. 이런 점을 고려했을 때, 주택담보대출 상환 방법 추천 순위는 다음과 같습니다.

1. 만기일시 상환 방식
2. 체증식 상환 방식
3. 원리금균등 상환 방식
4. 원금균등 상환 방식

따라서 대부분의 주택담보대출 상환 방법 중에서는 체증식 상환 방식이 가장 유리합니다. 체증식 상환 방식이 가장 대출금을 상환하는 방법 중 추천하는 이유는 2가지가 있습니다.

오늘 내야 하는 돈이 적고, 인플레이션을 고려했을 때 상환 금액은 늘어나지만 미래에 내야 하는 대출 상환금의 화폐 가치는 낮아지기 때문에 더 적은 돈을 갚는 개념입니다.

주택담보대출 상환 방식을 실제로 대출금액과 금리를 예로 들어 이해하기 쉽도록 비교 설명해 드리도록 하겠습니다.

주택담보대출을 5억 원을 4% 금리로 대출을 실행했다면, 아래와 같은 결과를 확인할 수 있습니다.

구분 (40년 만기 기준, 거치기간 X)	1년 이내 월 상환금	1년 이후 월 상환금	총 대출 이자	총 상환 금액
만기일시	월 166만 원		800,000,000	1,300,000,000
원리금균등	월 209만 원		503,052,327	1,003,052,327
원금균등	월 271만 원	월 266만 원	400,833,333	900,833,333
체증식	월 166만 원	월 169만 원	572,949,505	1,072,949,505

4가지 상환 방법을 비교해 보면, 만기 때까지 가장 많은 이자를 내야 하는 상환 방식은 만기일시 상황 방식입니다. 하지만, 앞서 설명해 드렸던 것처럼 이자는 일정하지만 원금을 가장 늦게 갚을 수 있기 때문에 가장 효율적인 방식입니다. 다음으로 체증식 상환 방식이 원리금균등과 원금균등 상환 방식보다 총 상환 금액은 더 많습니다. 하지만, 월급이나 소득이 늘어나는 상황과 인플레이션을 고려한다면 지금 당장 상환해야 할 금액이 많은 상황보다 나중에 더 많은 금액을 상환했을 때의 화폐 가치는 더 낮기 때문에 보이는 상환 금액과 총 대출 이자만으로는 판단이 어렵다는 것을 확인할 수 있습니다.

또한, 주택담보대출 만기를 최장 30년 또는 40년까지 설정할 수 있지만, 만기까지 원금과 이자를 상환하는 방식이 아닌 만기 전 5년 정도에 중도상환을 하는 것이 체증식 상환 방식에 있어서 더 유리한 방식입니다.

주택담보대출 상환 방식 중에서 가장 유리하고, 추천하는 체증식 상환 방식은 시중 은행에서는 취급하고 있지 않습니다. 그 이유는 체증식 상환 방식이 다른 상환 방식 대비 상당히 유리하기 때문입니다. 이런 이유로 많은 분들이 시중 은행에서 원리금 균등 상환방식으로 주택담보대출을 받을지, 보금자리론에서 체증식 상환 방식으로 주택담보대출을 실행할지 고민하는 분들이 많습니다. 설명해 드린 대로 당연히 보금자리론에서 체증식 상환 방식으로 주택담보대출을 실행하는 것이 훨씬 유리합니다.

체증식 상환 방식은 주택금융공사에서도 만 40세 미만은 제한하고 있습니다. 이처럼 시중은행과 주택금융공사의 입장에서 체증식 상환 방식을 선택하는 것은 불리한 구조이기 때문에 제한하고 있습니다. 따라서 정부에서 지원하는 주택담보대출에서만 체증식 상환 방식을 선택할 수 있도록 큰 혜택을 주고 있습니다.

또 한 가지 시중 은행의 일반 주택담보대출은 중도상환수수료가 있지만, 보금자리론은 대출 실행 3년 이후 중도 상환수수료가 없습니다. 따라서 보금자리론으로 대출만기는 나이에 따라 최장 기간을 선택하고, 상환 방식은 체증식 그리고 5년 이내에 주택을 매도하여 주택담보대출을 갚고 이사를 가는 방향이 가장 이상적인 주택담보대출을 활용하는 방법입니다. 물론 신생아 특례, 디딤돌, 신혼부부 주택담보대출 조건이 맞는다면 시중 은행과 보금자리론 주택담보대출보다 우선적으로 선택하는 것이 좋습니다.

이상으로 주택담보대출 상환 방식 종류에 대해 알아보고, 상환 방법을 추천해 드렸습니다. 내 집마련을 꿈꾸시는 분들이 주택담보대출을 알아보면서 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.