조정대상지역 해제되면 달라지는 세금 혜택

기준시가 1억 원 이하 아파트가 전국적으로 품귀현상이 있었던 적이 있었는데요
2020년도 7.10 대책의 영향으로 취득세 중과세가 시행이 되었습니다. 그런데 공시 가격 1억 원 이하 아파트는 이런 규제들을 피해 나갈 수 있기 때문이었는데요.
이렇게 부동산은 세제의 영향을 굉장히 많이 받음을 알 수 있습니다.
조정대상지역이 해제가 되면, 세제상의 어떤 변화와 유불리 문제가 생기는지 조정대상지역 해제 효과에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

조정대상지역 유무가 세금에 미치는 영향

① 양도소득세

조정대상지역에 있는 주택을 취득하면 반드시 실거주 2년을 해야만 1세대 1 주택 비과세가 가능합니다.
상생 임대인 제도가 시행이 되면 실거주 없이도 비과세를 받을 수 있는 길이 열리긴 했습니다.

조정대상지역이 아닌 곳에 있는 주택을 취득하면 실거주를 하지 않더라도 2년 보유만 해도 1세대 1 주택 비과세가 가능해집니다.

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Q1. 양도 당시 조정대상지역 유무가 실거주 요건을 결정할까요?

NO. 비과세를 위해 실거주를 해야 되냐 아니냐의 판단은 취득할 당시에 조정이냐 아니냐 가지고 결정을 해야 합니다.
예를 들어 취득 당시에 비조정지역인 대구의 주택을 구매를 했고, 2년 후 양도 당시 다시 조정대상지역으로 지정이 되었다고 하더라도 취득 당시 비조정이기 때문에 실거주 없이도 비과세 가능합니다.

Q2. 일시적 2 주택, 언제까지 종전주택 처분을 해야 비과세 혜택 받을 수 있나요?

일시적 2 주택, 새로운 주택으로 이사를 갈 때, 종전주택에 대해서 비과세를 해주는 건데,
종전주택이 조정대상지역이고, 신규주택이 조정대상지역일 경우 2년(현재 2년으로 다시 개정)
종전주택이 비조정대상지역이고, 신규주택이 조정대상지역일 경우 3년
종전주택이 조정대상지역이고, 신규주택이 비조정대상지역일 경우 3년
종전주택이 비조정대상지역이고, 신규주택이 비조정대상지역일 경우 3년
이 조건과 기간 내에 종전주택을 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

종전주택	조정대상지역	둘 중 하나 비조정대상지역	비조정대상지역
신규주택	조정대상지역		비조정대상지역
처분기한	2년	3년	3년

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그리고 조정대상지역에서 해제가 되면 양도소득세 중과세가 배제되고, 장기보유 특별공제가 가능해집니다.
지금은 양도세 중과세가 23년 5월 9일까지 한시적 배제가 되기 때문에 관련이 없을 수 있지만, 그 이후에 혹여 중과세가 다시 시행이 된다고 하면 다주택자 분들은 조정대상지역 유무가 양도세의 굉장한 차이를 만들어 낼 것으로 보입니다.

 

② 취득세

조정대상지역의 주택을 우리가 취득할 때, 취득세가 중과세가 되냐 안되냐의 일시적 2 주택 처분기한도 양도소득세와 똑같이 따라갑니다.
종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있으면 처분기한이 2년,
종전주택과 신규주택 둘 중 하나 이상이 비조정지역에 있으면 3년 안에 처분하면, 취득세도 일반 세율로 과세가 됩니다.

종전주택	조정대상지역	둘 중 하나 비조정대상지역	비조정대상지역
신규주택	조정대상지역		비조정대상지역
처분기한	2년	3년	3년
세율	일반세율(1~3%) 적용 가능

조정대상지역의 주택을 가진 사람이 조정이 해제된 곳의 집을 취득을 하면, 비조정대상지역의 2 주택자에 해당이 되어서 1~3% 일반세율이 적용됩니다.

구분	1주택	2주택	3주택	4주택 이상
조정대상지역	1~3%	8% (일시적 2주택 제외)	12%	12%
비조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

취득세 중과 유무도 조정대상지역 해제 유무가 큰 영향을 주게 됩니다.

예를 들어, 서울(조정대상지역)에 집을 가지고 있는 사람이 대구가 조정대상지역인 시기(7.5일 이전)에 집을 사면 8.4% 취득세를 내지만, 7월 5일 이후에 조정대상지역에서 해제된 뒤에 대구 집을 취득하면 1~3% 일반세율로 낼 수가 있습니다.

 

③ 종합부동산세

조정대상지역의 2 주택자는 종부세율도 일반세율에 비해서 약 두 배 가까이 중과세가 됩니다.
그러나 조정대상지역에서 해제가 되면 종부세도 거의 절반 가까이 줄어들게 되는데, 종부세는 특이한 점이 하나 있습니다.
바로 과세 기준일인 6월 1일인데, 6월 1일 기준(과세기준일)으로 조정대상지역이면 그해의 종부세는 중과세가 되는 것이고, 비조정이면 일반세율로 과세가 됩니다. 
그래서 종부세나 재산세는 과세기준일인 6월 1일 기준으로 부과하기 때문에 6월 1일 현재 조정대상지역인지 비조정대상지역인지를 통해서 중과세 여부를 확인할 수 있습니다.

비규제 지역에서 6억 원 이하의 주택 구매에 대해서는 자금조달계획서 작성 제출 의무도 없어지게 됩니다.

구분		기존	개정
주택자금 조달 계획서	규제 지역	3억 원 이상	모든 거래
	비규제 지역	6억 원 이상	개인 : 6억 원 이상 법인 : 모든 거래
증빙자료	투기과열지구	9억 원 이상	모든 거래