부동산을 취득할 때 세금 정리 분석

부동산 취득시 세금

부동산을 취득하고 등기하면서 내야 하는 세금으로는 먼저 취득세가 있고 취득세에 덧붙여 내는 농어촌특별세와 지방교육세가 있으며, 적지만 매매계약서를 작성할 때 내야 하는 인지세가 있습니다. 또한, 부동산을 증여 또는 상속받았을 경우에는 증여세와 상속세를 내야 하며, 이 외에도 부동산 취득에 소요된 자금출처를 소명하지 못할 경우에는 증여세를 추가납부해야 합니다.

부동산의 취득이란? 매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급하거나 대가 없이 부동산의 소유권을 획득하는 것을 말합니다.

부동산을 취득하게 되면 부동산의 소재지를 관할하는 시청·군청·구청에 취득세를 신고·납부하여야 합니다.

 

(1) 취득세

부동산을 취득한 날부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고 · 납부

과세표준 및 세율

구분		취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계세율
6억원 이하 주택	85㎡ 이하	1%	비과세	0.1%	1.1%
	85㎡ 초과	1%	0.2%	0.1%	1.3%
6억원 초과 9억원이하 주택	85㎡ 이하	1~3%	비과세	0.2%	1.2~3.2%
	85㎡ 초과	1~3%	0.2%	0.2%	1.4~3.4%
9억원초과 주택	85㎡ 이하	3%	비과세	0.3%	3.3%
	85㎡ 초과	3%	0.2%	0.3%	3.5%
그밖의 원인(농지외)		4%	0.2%	0.4%	4.6%
주택 신축 · 증축 후 부속토지		4%	0.2%	0.4%	4.6%
1세대 4주택 이상 주택		4%	0.2%	0.4%	4.6%
원시취득, 상속(농지 외)		2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
무상취득(증여)		3.5%	0.2%	0.3%	4%
농지	매매 신규	3%	0.2%	0.2%	3.4%
	매매 2년이상 자경	1.5%	비과세	0.1%	1.6%
	상속	2.3%	0.2%	0.06%	2.56%

 

(2) 취득가액 산정방법

취득세 계산 시 취득가액이 필요한데, 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고 가액의 표시가 없는 때에 시가표준액으로 계산

국가 또는 법인 등 사실상 취득가액이 입증되는 거래인 경우에는 사실상의 취득가액에 의하여 계산

시가표준액

구분		산정방법
건물	주택	개별(공동) 주택의 공시가격
	주택 이외	지방자치단체의 장이 결정한 가액
토지		개별공시지가

부동산을 상속받거나 증여받는 경우에는 별도로 상속세 또는 증여세를 내야 합니다.

 

인지세

계약서 등 증서를 작성할 때에는 인지세를 납부하여야 합니다.

- 부동산 취득과 관련하여 매매계약서(분양권 매매계약서 포함) 등 증서를 작성하는 경우, 증서의 기재금액별 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서에 첩부하고 소인하여야 합니다.
다만, 등기이전의 경우에는 법원 공무원이 소인합니다.
- 인터넷 상 전자수입인지 납부서비스(https://www.e-revenuestamp.or.kr/)에 접속한 후, 종이문서용과 전자문서용을 선택하여 전자수입인지를 구매 · 소인할 수 있습니다.
우표형태의 종이수입인지를 첩부 · 소인하는 방식은 폐지되어 사용할 수 없습니다.

전자수입인지 홈페이지

 

기재금액	세액
1천만 원 초과 ~ 3천만 원 이하	2만원
3천만 원 초과 ~ 5천만 원 이하	4만원
5천만 원 초과 ~ 1억 원 이하	7만원
1억 원 초과 ~ 10억 원 이하	15만원
10억 원 초과	35만원

 

부동산 취득에 소요된 자금출저 조사

소득이 없는 미성년자, 배우자 등의 명의로 소유권 이전등기를 하는 경우에는 증여세 문제를 확인해 보아야 합니다.

- 직업 · 연령 · 소득 및 재산상태 등으로 보아 해당 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출저를 조사받게 됩니다.
- 조사결과 취득자금의 출저를 제시하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 납부하여야 할 수도 있기 때문입니다.
재산 증여 사실이 밝혀지면 세금을 부담하게 됩니다.
- 미성년자 등에게 재산을 이전하는 등 증여로 추정되는 경우에는 단순한 서면확인이 아닌 사실상의 자금의 출저와 자금 흐름을 철저히 조사받게 되며, 재산을 증여받고 증여세 자진신고 및 납부를 하지 않았다면 정상 신고한 때에 비하여 세금을 20% 이상 더 물게 됩니다.

 

부동산 취득할 때내야 하는 세금에 대해서 알아보았습니다. 
최근 자금조달계획서 제출해야하는 경우가 있습니다.
알맞게 준비해서 부동산 취득에 소요된 자금출저 조사 및 자금증빙에 신경을 써야 할 것 같습니다.

 

주택 매입시 지역에 따라 주택 가격에 따라 작성 · 제출 해야합니다.
작성 방법 및 제출 대상 등의 자세한 내용은 아래에서 확인하시기 바랍니다.
(https://copyking.tistory.com/178)

자금조달계획서 분석

 

주택 매입시 지역에 따라 주택 가격에 따라 작성 · 제