부동산 보유 및 임대와 세금 관련 정보 정리

부동산 보유 및 임대 시 세금

목적 : 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전을 위하여 2005년부터 일정 금액 이상의 부동산 보유자에 대해서는 재산세(지방세)를 부과한 후 추가로 국세인 종합부동산세를 부과하게 되었습니다.

1. 종합부동산세   2. 관련 지방세   3. 주택의 임대와 세금

 

종합부동산세

(1) 종합부동산세

매년 6월 1일(과세기준일) 현재 주택 및 토지분 재산세의 납세의무자로서 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지의 공시가격을 합산하여 그 공시가격의 합계액이 일정금액을 초과하는 경우에 그 초과분에 대하여 부과하는 세금입니다.

- 1차 : 부동산소재지 관할 시·군·구에서 과세유형별로 구분하여 재산세를 과세하고,
- 2차 : 일정 공제금액 초과분에 대하여 주소지(법인은 본점소재지) 관할 세무서에서 종합부동산세를 과세

 

(2) 주택 · 토지 공시가격

구분	단독주택	공동주택	토지
		아파트 · 연립주택 · 다세대
공시일자	4월 30일	4월 30일	5월 29일
공시기관	시청 · 군청 · 구청	국토교통부	시청 · 군청 · 구청
가격열람	시청 · 군천 · 구청 종합민원실
※ 시장 · 군수 · 구청장이 가격공시 전에 실시하는 가격열람 및 의견제출 기간(20일간)에 의견을 제출할 수 있습니다. ※ 공시가격이 잘못 선정되어 명백한 오류가 있는 경우 공시일로부터 30일 이내에 이의신청이 가능합니다.

 

(3) 과세대상 및 공제금액

1) 과세대상 : 주택(부속토지 포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지 등)로 구분하여 각각의 공시가격을 합산하여 일정 공제금액 초과 시 과세대상에 해당됩니다.

2) 공제금액 : 과세대상 부동산을 유형별로 구분하여 인별로 전국 합산한 공시가격이 아래의 공제금액을 초과하는 경우에만 과세됩니다.

과세대상 유형 및 과세단위의 구분		공제금액
주택	인별 전국 합산	6억원(1세대 1주택자 9억원)
종합합산토지 (나대지, 잡종지등)		5억원
별도합산토지 (일반건축물의 부속토지 등)		80억원

※ 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독 소유한 경우 그 주택을 소유한 거주자를 말합니다. 다만, 2012년부터는 주택임대의 활성화를 위하여, 1주택 외에 임대주택법 등에 따른 임대주택을 보유한 경우로 임대주택 외의 1주택에 주민등록이 되어 있고, 실제 거주하는 경우에는 1세대 1주택으로 봅니다.
※ 혼인 및 노부모(60세 이상) 봉양을 하기 위해 세대를 합가하는 경우, 합가한 날로부터 혼인 5년(동거봉양 10년) 동안은 각각 1세대로 보아 주택수를 계산합니다.

3) 주택 수 계산 방법 : 세율 적용을 위한 주택수 계산 방법

세율 적용을 위한 주택수 계산 방법	공동소유주택의 주택수 계산	- 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. - 상속받아 공동 소유한 주택은 과세기준일(6월 1일) 현재 다음 요건을 모두 갖춘 경우 주택 수에서 제외합니다.  ① 지분율이 20% 이하  ② 지분 상당 공시가격이 3억원 이하    * 공동소유지분은 주택수에서 제외하되, 그 공시가격 상당액은 합산하여 과세
	다가구 주택	- 여러가구가 거주하는 경우에도 하나의 주택으로 봅니다.  * 임대주택 합산배제시에는 임대 가구를 별개의 주택으로 보아 합산배제
주택 수에서 제외하는 주택의 범위	- 합산배제 임대주택 - 합산배제 사원용주택 등  ※ 2019년 2월 12일 이후 납세의무가 성립하는  분부터 적용

<부동산 유형별 과세대상의 구분>

구분		부동산의 종류	재산세	종합 부동산세
건물	주거용	주택(아파트, 단독 · 다가구 · 다세대, 오피스텔(주거용)	○	○
		별장(주거용 건물로서 휴양 · 피서용으로 사용되는 것)	○	×
		일정한 건설임대주택 · 매입임대주택 등 장기임대주택, 미임대건설임대주택	○	×
		일정한 미분양주택 · 사원용 주택 · 기숙사  · 가정 어린이집용 주택	○	×
	기타	일반건축물(상가 · 사무실 · 빌딩 · 공장 · 기타사업용 건물)	○	×
토지	종합합산	나대지, 잡종지, 일부 농지 · 임야 · 목장용지 등	○	○
		재산세 분리과세대상 토지 중 기준 초과 토지	○	○
		재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준 초과 토지	○	○
		재산세 분리과세 · 별도합산과세대상이 아닌 모든 토지	○	○
	별도합산	일반건축물의 부속토지(기준면적 범위 내의 것)	○	○
		법령상 인 · 허가받은 토지	○	○
	분리과세	일부 농지, 임야, 목장용지(재산세 0.07%)	○	×
		공장용지 일부, 공급용 토지(재산세 0.2%)	○	×
		골프장, 고급오락장용 토지(재산세 4.0%)	○	×

 

4) 과세표준 산정방법 : 주택은 건물 및 부속토지를 통합하여 평가한 공시가격을 기준으로 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱하여 과세 표준을 산정
토지는 국내에 있는 종합합산토지와 별도합산토지의 공시가격(개별공시지가)을 각각 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하고 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정
* 공정시장가액비율 : (2019년) 85% → (2020년) 90% →(2021년) 95% → (2022년) 100%

과세대상	과세표준	공시가격기준
주택	(주택 공시가격을 인별로 전국합산한 가액 - 6억원*) × 90%	주택공시가격
종합합산토지 (나대지, 잡종지 등)	(토지 공시가격을 인별로 전국합산한 가액 - 5억원) × 90%	개별공시지가
별도합산토지 (일반건축물의 부속 토지 등)	(토지 공시가격을 인별로 전국합산한 가액 - 80억원) × 90%	개별공시지가
* 1세대 1주택자의 경우 9억원(주택)

 

5) 과세표준 합산배제

<합산배제 임대주택>

임대주택유형	전용면적	주택 수	공시가격	임대기간
매입임대주택	-	전국 1호 이상	6억원 이하 (비수도권 3억원 이하)	5년 이상
건설임대주택	149㎡ 이하	전국 2호 이상	6억원 이하	5년 이상
기존임대주택	국민주택규모 이하	전국 3호 이상	3억원 이하	5년 이상
미임대 민간 건설임대주택	149㎡ 이하	-	6억원 이하	-
리츠 · 펀드 매입임대주택	149㎡ 이하	비수도권 5호 이상	6억원 이하	10년 이상
미분양 매입임대주택	149㎡ 이하	비수도권 5호 이상	3억원 이하	5년 이상
매입임대주택 중 장기일반민간임대주택 등	-	전국 1호 이상	6억원 이하 (비수도권 3억원 이하)	8년 이상
건설임대주택 중 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택	149㎡ 이하	전국 2호 이상	6억원 이하	8년 이상

<합산배제 사원용 주택 등>

- 기숙사, 사원용 주택, 주택건선업자의 미분양주택, 가정 어린이집용 주택(주거 겸용 어린이 놀이방), 시공자가 대물변제 받은 미분양주택, 연구기관의 연구원용 주택, 등록문화재 주택(1세대 1주택 판정시 주택수 계산에서 제외), 기업구조조정부동산투자회사 등이 2014년 12월 31까지 취득한 미분양 주택, 기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정에 따라 취득한 미분양주택, 신탁업자가 2012년 12월 31일까지 취득한 미분양 주택, 노인복지법에 따라 설치한 노인복지주택, 향교재산법에 따른 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속토지

<주택신축용 토지> : 주택법에 의한 주택건설사업자의 주택신축용 토지 중 취득일로부터 5년 이내에 사업계획 승인을 받을 종합합산토지

<합산배제 신고절차> : 임대사업자등록 및 사업자등록

 

6) 종합부동산세 계산

<납부할 종합부동산세 계산방법>

[(인별 전국합산 공시가격 - 공제금액) X 공정시장가액비율] X 세율 - 법정공제세액
[(인별 전국합산 공시가격 - 공제금액) X 공정시장가액비율]=종합부동산세 과세표준

 

(7) 세부담 상한액

종합부동산세 상당액의 합계액이 전년도의 경우와 비교하여 150~300%를 초과하는 경우 그 초과액은 종합부동산세액에서 공제하여 계산합니다.

 

(8) 1세대 1주택 장기보유 세액공제 : 1세대 1주택 고령자, 장기보유자 세액공제(중복적용 가능, 한도70%)

 

(9) 종합부동산세 고지 · 납부 : 과세기준일 매년 6월 1일, 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세대상 여부를 판정

 

(10) 종합부동산세 분할 납부 : 종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 그 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날부터 6개월 이내에 분합하게 할 수 있습니다.

 

(11) 농어촌특별세 : 종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세도 함께 납부하여야 합니다.

 

 

관련 지방세

(1) 재산세 : 매년 6월 1일 현재 토지와 건물 등을 사실상 보유한 자에 대하여 다음과 같이 재산세가 부과

 

(2) 지방교육세 : 재산세에 부가하여 과세(세율 20%)

 

(3) 재산세 도시지역분 : 도시게획에 필요한 비용을 충당하기 위하여 지정한 토지, 건축물에 부과하는 세금(세율 0.14%)

 

(4) 지역자원시설세

 

 

주택의 임대와 세금

(1) 주택임대에 관한 사업자등록
- 주택임대사업을 하고자 하는 자는 관할 세무서에 사업자 등록
- 사업자등록은 임대주택의 소재지를 사업장으로 해야 하는 것이나, [민간임대주택에 관한 특별법] 제5조의 규정에 의하여 지방자치 단체장에게 임대사업자로 등록할 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 사업자등록신청을 할 수 있습니다.
- 관할 세무서에 사업자등록을 신청할 때는 신청서에 [민간임대주택에 관한 특별법]에 따른 '임대사업자등록증' 사본 또는 '임대주택명세서'를 함께 제출해야 합니다.

 

(2) 주택임대소득에 대한 소득세 : 주택임대소득도 사업소득으로서 원칙적으로 모두 소득세 과세대상이나, 국민의 주거생활 안정을 위해 일부 주택임대소득에 대하여는 소득세를 과세하지 않습니다.

 

(3) 비과세 주택임대소득
- 부부합산하여 1주택을 소유하는 자의 주택임도소득(기준시가가 9억원 이내)
- 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득도 2019년 귀속부터 과세

 

(4) 주택의 범위

 

(5) 주택 수의 계산

 

(6) 주택임대소득의 총수입금액 계산
- 임대료등 : 월세 등의 임대료 및 청소비, 난방비 등의 유지관리비
- 보증금 등의 총수입금액(간주임대료) 계산 : 주택을 대여하고 보증금, 전세금 등을 받은 경우에는 3주택(소형주택*은 제외) 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에 다음의 방법에 따라 계산한 간주임대료를 총 수입금액에 산입합니다.
* 1호 또는 1세대당 면적이 40㎡(2018년까지 60㎡) 이하인 주택으로서, 해당 과세기간의 기준시가가 2억원(2018년까지는 3억원) 이하의 주택을 말합니다.

 

(7) 국내소재 주택임대소득에 관한 과세 정리

주택수	받은 임대료	간주임대료
1채	비과세 (고가주택은 제외)	과세 제외
2채	과세
3채 이상	과세	(비소형 3채이상 소유한 경우로서) 보증금 등의 합계액이 3억원 초과하면 과세

 

(8) 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 : 국민의 주거생활 안정을 위한 민간 임대주택 공급의 활성화를 위해 일정요건을 충족한 소형주택 임대소득에 대하여 세액감면 혜택을 적용

 

(9) 감면요건
- 임대사업자 요건 : 사업자등록, 임대사업자등록 또는 공공주택사업자로 지정
- 임대주택 요건 : 내국인이 임대주택으로 등록한 건설임대주택, 매입임대주택, 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다.
* 국민주택규모의 주택과 5배 이내의 부수토지(도시지역 밖의 경우 10배 이내)
* 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니할 것
* 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
- 임대주택 수 및 임대기간 요건 : 1호 이상의 임대주택을 4년 이상, 장기일반민간임대주택의 경우에는 8년이상 임대

 

(10) 감면 내용 : 2022년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 주택임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 100분의 30(장기일반민간임대주택 등의 경우에는 100분의75)에 상당하는 세액을 감면
* 2021년부터 2호 이상 임대하는 경우 20%, 50% 감면

 

(11) 사후관리
- 소득세를 감면받은 후 감면요건을 충족하지 못한 경우에는 다음의 세액에 이자상당액을 가산하여 납부하여야 합니다.
* 4년 미만 임대한경우 : 감면받은 세액의 전부
* 장기일반민간임대주택 등을 4년 이상 8년 미만 임대한 경우 : 감면받은 세액의 60%
- 소득세 무신고, 기한 후 신고, 부정과소 신고 등의 경우에는 세액 감면을 적용하지 않습니다.