규제유형에 따른 토지의 분류 및 공부 분석 방법

규제유형에 따른 토지의 분류

규제유형 분류	내용
1차적 이용만 가능	법에서 정한 특별한 경우를 제외하고 1차산업인 농업·임업·어업용으로만 사용 가능한 토지 (1차적 이용만 가능한 토지는 일반적으로 농어가주택의 허용 유무에 따라서 경제적 가치의 차이가 발생) ※ 농어가주택 : 농어민만 농어업의 목적으로 신축할 수 있는 주택
1차적 이용도 제한	공익적 보전성이 강한 토지로서 법에서 정한 특별한 경우를 제외하고 토지 본래의 용도인 농업적 생산마저도 제한받는 토지로서 경제적 가치로는 태생적 한계가 있는 토지
2차, 3차 이용 가능	1차적 이용뿐만 아니라 2차 산업인 공업 용도와 3차 산업인 서비스 용도로도 이용할 수 있는 토지

 

농어가주택(=농어촌주택) 

[농어촌정비법] 농어촌지역과 준농어촌지역에 위치하고 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물(부속건축물 토지 포함)로 정의 된다.

[농어촌 주택개량 촉진법] 읍,면지역 중 상업지역 및 공업지역을 제외한 지역과 광역시 및 시에 있는 동 지역 중 주거지역, 상업지역 및 공업지역을 제외한 지역에 위치하고 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물로 정의

[농가주택] 영농에 종사하는자가 영농을 위하여 소유하는 주거용 건물과 이에 부수되는 토지로서 농지의 소재지와 동일한 시·군·구 또는 그와 연접한 시·군·구의 지역에 소재하는 것 중에서 고가주택을 제외한 것

[농어업인 주택] ①농업인 또는 어업인 1명 이상으로 연간총수입액의 1/2을 초과하는 것 ②세대원이 장기간 주거생활 가능한 건축물 및 창고·축사 등 그 면적이 세대당 660㎡ 이하일 것 ③해당하는 세대가 시·구·읍·면지역에 설치하는 것

 

공부(公簿)

관공서가 법령의 규정에 따라 작성·비치하는 공적인 장부로서, 등기부등본(등기사항전부명령서)·토지대장·건축물관리대장·주민등록표등본 등을 말함

공부 확인 서류	확인 내용	발급처
등기부등본	토지의 소유권 및 기타 권리 관계	대법원 인터넷 등기소 www.iros.go.kr
토지이용계획확인서	토지에 대한 각종 공법적 규제사항	토지이용규제정보서비스 luris.molit.go.kr
토지대장(임야대장)	토지의 지목, 면적, 개별공시지가	민원 24 www.minwon.go.kr
지적도(임야도)	토지의 경게 및 형태

 

※ 등기부등본과 토지대장 비교

	등기부등본	토지대장
소유자	소유권과 같은 권리 관계의 내용은 등기부등본이 기준	X
면적	X	면적 지목 등과 같은 부동산의 물리적인 현황은 지적공부인 토지대장을 근거로 사실관계를 판단

지적(地籍) : 땅에 관한 지번, 지목, 면적, 경계, 좌표, 기타 중요한 내용을 등록하는 장부 또는 문서

 

※ 지적제도와 등기제도의 차이점 

 

	지적제도	등기제도
근거법	지적법(토지)	부동산등기법(토지, 건물 등)
공부의 종류	토지(임야)대장, 지적(임야)도	토지(건물)등기부
기능	물리적 현황의 등록 공시	법적 권리관계의 등기 공시

 

등기부등본

구성 : 표제부, 갑구, 을구의 세 부분으로 구성

부동산에 관한 권리관계를 일반인에게 알리기 위해 국가에서 작성해 놓은 공적인 장부로, 부동산의 소유권뿐만 아니라 은행대출 및 보전처분(권리를 보전하기 위하여 소송적확정 또는 집행까지의 사이에 법원이 명하는 잠정적인 처분) 유무 등 해당 부동산에 관련된 권리관계 정보를 확인

※ 우리나라의 경우 토지와 건물을 별개의 독립된 부동산으로 보기 때문에 토지에 건물이 존재하는 경우 토지 등기부등본과 건물 등기부등본을 따로 확인할 필요가 있음.

표제부	토지	부동산의 표시와 소재지, 면적, 등기한 순서 등이 기재	소재지번, 지목, 면적 등
	건물		소재지번, 구조, 용도, 면적 등
	집합건물 (아파트와 같이 한동의 건물이 각 호수별로 소유권자가 여러명으로 구분되어 있는 건물)		1동의 건물의 표시 : 건물 전체의 표시, 대지권의 목적인 토지의 표시 전유부분의 건물의 표시 : 전유부분의 건물의 표시, 대지권의 표시
갑구	소유권과 관련된 사항이 기재, 소유권의 압류 또는 가처분 등의 소유권 관련 내역 기재(매매로 이전등)
을구	소유권 이외의 권리관계인 저당권·전세권 등의 권리관계가 기재

 

토지(임야)대장

토지의 소재지·지번(지적법상 토지에 붙이는 번호, 1필지를 기준으로 각기 다른 번호 부여)·지목·지적·개별공시지가 및 소유자의 주소·성명 등을 기재하여 토지의 물리적 현황을 등록하고 공시하기 위한 지적공부(지목·면적 등이 등기부등본의 내용과 일치하는지 여부를 확인)

토지대장 예시

1. 축척 : 수치라고 기재되어 있다면 수치지적부를 의미하며, 수치지적부는 각 필지 단위로 경계점의 위치를 좌표로 등록·공시하는 지적공부를 의미하며, 대부분 500분의 1 축척으로 작성

2. 토지표시 : 토지에 대한 표시사항, 즉 지목·면적·변동사유 등이 표시

3. 소유자 : 소유자의 성명·주소·주민등록번호 등이 기재되며, 소유자가 변동되면 변동사유와 변동일자 기재

4. 토지등급 : 공시지가제도 이전(1990년 이전)에 지방세법에 의하여 재산을 취득·양도하는 경우와 보유하는 경우에 과세를 위하여 토지의 등급을 정한 것

5. 개별공시지가 : 개별공시지가는 양도소득세·상속세·종합토지세·취득세·등록세 등 국세와 지방세 산정의 기초자료로 활용되며, 기존 행정자치부의 과세시가표준액, 건설교통부의 기준시가, 국세청의 기준시가, 감정원의 감정시가 등을 1989년 7월부터 일원화해 시행한 것, 개별공시지가는 원칙적으로 매년 1월 1일 기준일이 됨.

 

지적(임야)도

지적(임야)도는 토지(임야)대장에 등록된 토지에 관한 사항을 알기 쉽게 도면으로 표시해 놓은 지적공부로서, 토지의 경계를 밝히는 것이 주목적.

토지의 형태와 인접도로의 상태를 확인할 수 있으며, 주변 토지와의 경계를 알 수 있어 현장을 답사할 때에는 지적(임야)도로 세밀하게 확인해야 함.

 

토지이용계획확인서

토지에 대한 공법상의 제한상태를 확인할 수 있는 기본 서류로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시관리계획의 내용, 다른 법령에 의하여 결정 고시된 지역·지구·구역 등의 지정, 토지의 용도 및 도시계획시설의 결정 여부 등에 관한 계획을 확인하는 서류

※ 도시관리계획 : 도시계획을 공간에 구체화하고 실현시키는 중기계획

 

도로의 규모별 구분

	1류	2류	3류
광로	70m 이상	50~70m	40~50m
대로	35~40m	30~35m	25~30m
중로	20~25m	15~20m	12~15m
소로	10~12m	8~10m	8m 미만

 

토지이용행위는 중복규제 원칙

토지에 건축물을 짓거나 토지를 이용하는 여타의 행위를 하기 위해서는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'을 기본으로 각종 관련법률에서 허용하는 행위만 가능

항목		기재내용
지역·지구 등 지정 여부	국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역·지구 등	국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해서 지정된 지역·지구
	다른 법령 등에 따른 지역·지구 등	수도권정비계획법, 농지법, 산지관리법 등과 같은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 이외의 법률에 의해서 지정된 지역·지구
토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항		토지거래허가구역 일반 국민에게 그 지정 내용을 알릴 필요가 있는 사항으로서 국토해양부령으로 정하는 사항