경매 종류 및 권리분석

1. 말소기준권리

말소기준권리 이전 권리 : 낙찰자에게 '인수'되어 낙찰자가 부담

말소기준권리 이후 권리 : 매각 후 전부 '소멸'되어 낙찰자가 부담하지 않는 권리

말소기준권리는 근저당권(저당권), 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권)이 있으며, 2개 이상인 경우 가장 앞선 순위의 것이 말소기준권리가 되어 이후 권리는 '소멸'

근저당권(저당권)	계속적인 거래로 발생하는 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 부동산에 설정하는 저당권
가압류(압류)	채권자가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 소송을 제기하여 승소하더라도 채무자가 재산을 숨기거나 팔아버리면 그 돈을 회수할 수 없어, 판결이 나서 법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것
담보가등기	채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 것과 마찬가지로 가등기를 설정하기도 함. 돈을 받기 위한 권리이므로 말소기준권리가 됨.
경매기입등기	채권자의 신청에 의해 경매가 진행된다는 것을 알리는 역할, 돈을 받기 위한 권리는 아니지만 처분을 금지하는 압류 효과가 발생
전세권	전세 계약에 대해 건물등기부등본에 등록(설정)하는 것, 전세권자는 임대인의 동의 없이 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할 수 있으며, 전세 보증금을 반환받지 못할 경우 법원의 확정 판결이 없어도 경매(임의경매) 진행을 청구할 수 있음. 전세권자가 배당요구를 했을 경우의 전세권은 말소기준권리가 됨.

권리분석이란?

말소기준권리를 찾아내어 등기부상 먼저 등기되어 있는 것이 무엇인지를 찾아내는 것

ex) 선순위 근저당권 등이 없는 주택에 임차인이 입주하고 전입신고를 마치면 그 다음날부터 임차주택이 다른사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 소유자에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료 되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있다.

 

2. 낙찰자(매수인) 인수되는 권리

경매 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리

배당요구하지 않은 선순위전세권, 건물철거 및 토지인도청구 가처분, 유치권, 법정지상권

배당요구하지 않은 선순위전세권	선순위전세권자가 배당요구시 전세권이 말소기준권리가 되어 소멸 ex) 입찰자가 전세권을 인수해야하는 상황에는 전세보증금을 대신 반환해야 한다는 뜻이므로, 인수해야할 보증금을 감안하여 더 낮은 금액에 입찰해야 함. ※ 배당 요구를 한 선순위전세권자가 대항력을 갖춘 경우 배당후 남은 금액은 인수
건물철거 및 토지인도청구 가처분	가처분은 돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것 ex) 소유권 다툼이 있는 부동산에 대해 소송이 판결나기 전에 해당 부동산이 양도된다면 판결 후에는 또 다른 문제가 발생할 수 있어, 위험한 상황을 막기위해 가처분 신청을 한다. 가처분 등기를 하면 해당 부동산의 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분 행위는 금지 가처분은 돈을 받기 위한 권리 X 선순위 가처분 : 말소기준권리 X → 낙찰자 인수 후순위 가처분 : 말소기준권리 O → 건물철거 등 소송에서 승소 판결을 받은 물건은 후순위라 해도 인수되는 권리이므로 입찰  X
유치권	등기부등본에 기재되지 않지만 낙찰자가 인수해야할 수도 있는 권리 ex) 대금을 변제받기 위해 점유하면서 유치권 행사 유치권이 성립되는 물건은 낙찰자가 권리를 인수해야 함.
법정지상권	토지와 건물의 소유자가 동일하지 않은 경우 토지등기부등본에 '지상권'을 설정하면 건축물의 주인이 토지를 사용할 수 있는 권리 지상권 등기를 하지 않았을때 지상권의 효력이 발생하는 경우를 '법정지상권'이라 함. 건물주를 보호하기 위한 것으로, 법정지상권 성립시 건물주는 새로운 토지 주인의 의사에 관계없이 해당 토지 위의 건물을 계속 사용할 수 있다.

 

3. 임차인(점유자) 권리분석

대항력 : 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리

성립요건	1. 임대차 계약 후 '주택을 인도' 받아 실제로 점유 2. 전입신고(대항력 발생일은 전입신고 다음 날 00시)
인수와 소멸	대항력이 발생한 시점을 확인 1. 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력 X(낙잘차 인수 X) 2. 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 빠르면 대항력 O
존속 요건	주택의 인도(점유)와 전입신고, 두가지의 성립 요건이 유지되어야 함 경매가 진행되고 있는 부동산의 임차인은 배당요구 종기일까지 대항력의 요건을 유지하고 있어야 한다. 계약기간 중 이사하거나 전입신고를 하면 권리 소멸(다시 전입신고를 할 경우 다음날 00시 기준으로 새로운 대항력 발생)
임차인 배당 우선변제권	임차인의 배당은 '우선변제권'을 취득한 날을 기준으로 그 순서가 정해진다. 우선변제권 확보 요건 : 대항력과 확정일자 임차인의 배당순위(우선변제권 여부)는 전입신고일과 확정일자를 받은 날 중에서 더 늦은 날짜를 기준으로 정해진다. ※ 대항력 있는 임차인이 배당신청시 계약기간을 연장하지 않겠다는 의미이며, 배당을 통해 보증금을 전부 돌려받지 못한 경우 낙찰자(매수인)이 보증금을 반환해야할 의무 발생
소액임차인 최우선변제권	소액임차인은 최우선변제권을 얻을 경우 다른 채권자보다 가장 먼저 보증금 중 일정액을 배당 받을수 있다(소액임차인 보호 제도) 취득 요건 1. 경매기입등기 이전 부동산의 인도와 전입신고(확정일자X) 2. 보증금의 액수가 주택 임대차 보호법에서 정한 '소액보증금의 범위'에 해당 3. 배당요구 종기일 이내에 '배당요구'를 하고 종기일까지 대항력 요건을 유지

소액보증금의 범위와 최우선변제금액

 

 

4. 법원 경매 서류(매각물건명세서 등) 및 기타 인수 조건 확인

물건 기본정보, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 인근 물건 매각 사례 등을 추가적으로 확인