용도지역 분석(행위제한 내용 확인 방법)

자치용도 지역·지구·구역 특징 및 행위제한 사항

구분	지역	지구	구역
특징	일시에 지정하는 것은 아니며 미지정지역도 존재	필요에 따라 독자적, 추가적, 국지적 지정	용도지역, 용도지구의 기능 증진과는 무관하게 별도의 목적을 가지고 별도의 규모로 지정
행위제한 내용	건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한	용도지역의 행위제한을 강화 또는 완화하되 주로 용도지역의 제한범위 내에서 제한	용도지역, 용도지구의 행위제한과 별도로 행위제한

 

용도지역

토지와 건축물 용도를 결정하는 도시계획 틀

도시관리계획	1. 용도지역·용도지구·용도구역의 지정 및 변경	용도지역 : 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역
	2. 기반시설의 설치·정비·개량	-
	3. 도시개발사업
	4. 도시정비사업
	5. 지구단위계획구역의 지정 또는 변경과 계획

 

용도지역 지정 목적

땅의 기능들을 경제적이고 효율적으로 사용할 수 있으려면 용도(기능)를 정해 그 용도에 맞는 건축물만 허용하고 도시기반시설의 용량에 맞추어 용적률과 건폐율로 해당 지역의 밀도를 관리하기 위함

 

용도지역의 종류 및 건폐율과 용적률

용도지역			건폐율		용적률
			법 (제77조제1항)	시행령 (제84조제1항)	법 (제78조제1항)	시행령 (제85조제1항)
도시지역	주거지역	제1종전용주거지역	70% 이하	50% 이하	500% 이하	100% 이하
		제2종전용주거지역		50% 이하		150% 이하
		제1종일반주거지역		60% 이하		200% 이하
		제2종일반주거지역		60% 이하		250% 이하
		제3종일반주거지역		50% 이하		300% 이하
		준주거지역		70% 이하		500% 이하
	상업지역	중심상업지역	90% 이하	90% 이하	1,500% 이하	1,500% 이하
		일반상업지역		80% 이하		1,300% 이하
		유통상업지역		80% 이하		1,100% 이하
		근린상업지역		70% 이하		900% 이하
	공업지역	전용공업지역	70% 이하	70% 이하	400% 이하	300% 이하
		일반공업지역				350% 이하
		준공업지역				400% 이하
	녹지지역	보전녹지지역	20% 이하	20% 이하	100% 이하	80% 이하
		생산녹지지역				100% 이하
		자연녹지지역				100% 이하
관리지역	보전관리지역		40% 이하	20% 이하	100% 이하	80% 이하
	생산관리지역
	계획관리지역			40% 이하		100% 이하
농림지역			20% 이하		80% 이하
자연환경보전지역			20% 이하		80% 이하

 

국토계획법 행위제한 체계

 

국토계획법에서는 허용행위 열거방식(positive 방식)으로 행위제한을 하기 때문에 이 법에서 허용된 용도의 건축물만을 건축하여 사용할 수 있으며, 건폐율과 용적률도 국토계획법에서 정한 범위 내에서 해당 지역의 도시계획조례로 정해지게 됨.

 

토지이용계획확인서

토지이용규제정보서비스 사이트 :  http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp 접속

주소 입력 후 토지이용계획확인서 확인 가능

용도지역 지구 토지에 대한 공법상의 제한상태를 확인할 수 있는 서류로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역 · 지구 등의 지정, 다른 법률에 의하여 결정 고시된 지역 · 지구 · 구역 등의 지정, 토지의 용도 및 도시계획시설의 결정 여부 등에 관한 계획을 확인

 

용도지역별 건폐율용도지역·용적률 조례 확인 방법

시행령 : 국가법령정보센터 사이트 :  http://www.law.go.kr/LSW/main.html 접속

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 입력 후 검색 → 검색결과에 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령' → 조문 → 제6장 용도지역·용도지구 및 용도구역 → '제85조(용도지역 안에서의 건폐율)' 에서 확인

 

조례 : 자치법규정보시스템(ELIS) 사이트 : http://www.elis.go.kr/ 접속

'자치법규검색' → 'OO시 도시계획' 입력 후 검색 → 'OOO시 도시계획 조례' → '제60조(용도지역 안에서의 건폐율)' 항목 확인

 

용도지역에서 건축할 수 있는 건축물 확인

시행령 : 국가법령정보센터 사이트 : www.law.go.kr 접속

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령' 입력 후 검색 → 제6장 용도지역·용도지구 및 용도구역 → '제71조(용도지역 안에서의 건축제한)' → 별표에서 내용 확인

 

조례 : 자치법규정보시스템(ELIS) 사이트 : www.elis.go.kr 접속

'자치법규검색' → 'OO시 도시계획' 입력 후 검색 → 'OOO시 도시계획 조례' → '제32조 제1종 일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물' 조항 확인

 

용도지역 내 행위제한

건축물의 용도		허용 여부
1	단독주택	유통상업지역, 전용공업지역에서만 금지 (단, 농림지역, 자연환경보전지역에서는 농어가주택에 한함)
2	연립 · 다세대주택	유통상업지역, 전용공업지역, 일반공업지역, 보전녹지지역, 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 금지
3	아파트	제1종 전용주거지역, 제1종 일반주거지역, 유통상업지역, 전용공업지역, 일반공업지역, 모든 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 금지
4	숙박시설	모든 상업지역, 준공업지역, 계획관리지역(조례가 정하는 경우 3층 이하, 바닥면적 합계 660㎡ 이하)에서만 허용  - 유통상업지역 내에 허용  - 관광지, 관광단지가 지정된 자연녹지지역 내에서는 숙박 시설이 허용
5	위락시설	모든 상업지역 내 가능
6	제1종 근린생활시설	모든 용도지역 내 가능
7(제2종 근린생활시설)	원칙	전용주거지역, 보전녹지지역, 자연환경보전지역 내 금지
	안마시술소	전용주거지역, 일반주거지역, 보전녹지지역, 농림지역, 자연환경보전지역 금지
	단란주점(150㎡미만)	상업지역
	종교집회장(300㎡미만)	모든 용도지역 내 가능
8	종교집회장(300㎡ 이상)→종교시설	전용주거지역(1,000㎡ 미만 가능) 전용공업지역과 생산녹지지역 금지
9 (의료시설)	일반병원	전용주거지역, 유통상업지역, 자연환경보전지역에서 금지
	격리병원	모든 주거지역과 근린상업지역, 유통상업지역, 자연환경보전지역에서 금지
10	공장	전용주거지역, 유통상업지역, 보전녹지지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 금지
11	자연순환관련시설	모든 공업지역과 생산녹지지역, 자연녹지지역, 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역 가능
12	묘지관련시설	모든 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 내 가능
13	장례식장	전용주거지역, 일반주거지역, 전용공업지역, 자연환경보전지역에서 금지