아파트 직거래 전국 단위 조사 착수(편법 증여, 명의 신탁 집중 점검)

'직거래' 방식 활용한 특수관계인 간 편법 증여 · 명의신탁 집중 점검

거래질서 확립 위해 3차례 고강도 조사('21년 1월 ~ 22년 8월, '22년 1월 ~ 23년 1월, 23년 2월 ~ 6월 간 거래)

 

국토교통부는 공인중개사를 통하지 않고 직거래 방식으로 이뤄지는 부동산 거래행위 중 편법 증여, 명의신탁 등이 의심되는 불법 거래행위를 집중적으로 단속하기 위하여 3차례에 걸쳐 전국 아파트 이상 고 · 저가 직거래에 대한 고강도 조사에 착수한다고 밝혔습니다.

 

최근 전국 아파트 거래에서 직거래가 차지하는 비율이 빠르게 증가하여 '22년 9월에는 최고점(17.8%)에 이르면서, 특수관계인 간(부모-자식, 법인-대표 등) 증여세 등 세금을 회피할 목적으로 아파트를 시세보다 현저히 낮은 가격에 직거래하는 등 이상동향이 지속 확인되고 있다고 합니다.

 

직거래 위법 의심 사례

국토교통부는 연간 100만여 건('21년 기준)에 이르는 주택 거래신고 내용에 대하여 상시 모니터링을 통해 이상 부동산 거래를 분석하여 불법행위가 의심되는 직거래 사례에 대해서는 직접 실거래 조사를 하거나 지자체와 협업하여 조사해오고 있으며, 대표적인 위법의심사례는 다음과 같다고 합니다.

• (사례 1) 부친이 시세 31억 원의 아파트를 아들에게 22억 원*에 직거래 매도하면서 선금으로 1억 원을 받고, 아들과 임대보증금 21억 원의 전세 계약을 체결한 후 선금 1억 원도 돌려주어 증여세 · 양도세 등 탈루 의심
  (매수인 아들) 가족 간에 시가보다 현저히 낮은 가격에 거래 시 증여세 납부의무 발생 가능
  (매도인 부친) 가족 간에 시가보다 현저히 낮은 가격에 거래 시 실제 양도가액(22억 원)이 아닌 시세(31억 원)를 적용한 양도세 납부의무 발생 가능
  
  
• (사례 2) 법인 대표가 시세 24억 원의 아파트를 법인으로부터 시세보다 8억 원 낮은 16억 원에 직거래 매수하여 소득세(법인은 법인세) 탈루 의심

 

전국단위 조사 대상, 지역, 기간, 점검내용

이번 조사는 지속적인 직거래 증가 추세를 감안하여 전국의 아파트 거래 중 '21년 1월부터 '23년 6월 신고분까지를 대상으로 진행되며, 특히 특수관계인 간 이상 고 · 저가 직거래를 집중적으로 점검할 계획이라고 합니다.

조사는 총 3차에 걸쳐 단계별로 시행되며, 조사 결과가 나오는 대로 발표와 함께 편법 증여, 명의신탁 등 위법의심행위에 대해서는 국세청 · 경찰청 · 지자체 등 관계기관에 통보하여 엄중 조치할 방침

 

"모든 고가 · 저가 직거래를 불법 거래라고 단정할 수는 없으나, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래되는 경우 편법 증여나 명의신탁의 수단으로 활용되었을 가능성이 있다" 면서,

"거래 침체 속에서 시세를 왜곡하여 시장 불안을 초래하는 등 부작용도 우려된다는 점에서, 이번 조사를 통해 위법행위가 적발될 경우 엄중 조치하여 투명한 거래질서를 확립해나가겠다"라고 남영우 토지정책관은 강조했다.