아파트 주택 청약 당첨 시 필요한 현금(계약금, 중도금, 잔금 납부 방법)

주택청약 통장을 만들어 놓았지만, 목돈이나 현금이 넉넉하지 않아 청약을 시도조차 하지 않는 분들이 많으며, 이런 이유로 청약 통장을 해지하는 분들도 늘어나고 있습니다. 이번 글에서는 아파트 주택 청약에 당첨되었을 때, 필요한 현금은 얼마인지를 계약금, 중도금, 잔금 납부 방법에 대해 설명하면서 자세하게 안내해 드리겠습니다.

아파트 주택 청약 당첨 시 필요한 현금

청약 통장 가입자는 LH 한국토지주택공사의 LH 청약플러스 또는 한국부동산원의 청약홈에서 아파트 모집 공고문, 청약 일정(청약 캘린더) 등을 확인하고, 인터넷으로 간편하게 아파트 주택 청약을 신청할 수 있습니다.

이처럼 아파트 주택 청약 신청은 간단하지만 아파트 주택 청약에 당첨되었을 때, 보유하고 있는 현금이나 목돈이 부족할까 봐 걱정하는 분들이 많습니다.

아파트 주택 청약 당첨 후 계약을 포기하면, 여러 가지 불이익이 발생합니다. 불이익은 청약에 사용한 청약 통장을 재사용할 수 없고, 만약 특별공급 청약 신청은 평생 1회만 가능하기 때문에 포기 시 다시는 특별공급을 신청할 수 없습니다. 또한 가점제 당첨자는 계약 포기 후 2년 동안 가점제 청약 신청이 제한되며, 분양가 상한제가 적용된 지역과 투기과열지구는 10년, 청약과열지구는 7년, 토지임대주택은 5년 동안 재당첨 제한이라는 불이익을 받게 됩니다. 만약 부적격 당첨 취소 시에는 당첨은 자동으로 취소되고, 수도권 및 투기과열지구와 청약과열지구는 1년, 수도권 외 6개월, 위축지역 3개월 동안 청약 신청을 제한합니다.

아파트 주택 청약에 당첨되고 나서 계약을 포기하는 이유는 개인차에 따라 다양하지만, 자금 사정이 여의치 않아 계약금 마련이 어려워 계약을 포기하거나, 중도금 대출이나 잔금 납부 등을 걱정해서 중도에 포기하는 경우도 있습니다.

따라서, 아파트 주택 청약 신청은 신중해야 하며, 사전에 청약을 신청하려는 아파트의 분양가를 고려해서 필요한 현금을 미리 예상해두어야 합니다. 아파트 주택 청약에 당첨되면, 분양가를 나누어서 계약금, 중도금, 잔금을 치르는 단계마다 현금이 필요하거나, 필요하지 않은 경우가 있습니다. 자세한 내용을 설명해 드리도록 하겠습니다.

목차

1. 계약금 납부 방법
2. 중도금 납부 방법
3. 잔금 납부 방법
4. 입주자 모집공고문 확인 방법
   • 모집공고문 조회 방법
   • 분양가 납부 일정
   • 모집공고문 필수 체크 사항

계약금 납부 방법

계약금은 일반적으로는 분양가의 10%입니다. 또는 1,000만 원을 계약 시 납부하고, 계약 후 1개월 이내에 남은 계약금 10%를 납부하거나 분양가의 20%인 경우도 있기 때문에 모집공고문에서 계약금 항목을 꼭 살펴보아야 합니다.

• 분양가의 10%
• 분양가의 20%
• 계약 시 1,000만 원 납부 후 분양가의 10%에서 1,000만 원을 제외한 남은 계약금을 1개월 이내 납부

분양가가 5억 원인 주택의 계약금이 10%인 경우는 5,000만 원, 20%는 1억 원 그리고 1,000만 원을 납부한 후 1개월 이내에 납부해야 하는 계약금은 4,000만 원이 됩니다.

계약금을 10%로 정하는 경우가 대부분이지만, 분양에 자신이 없는 경우에는 계약금을 나누어서 내고, 주변 시세 대비 저렴하거나 인기 있는 분양 주택인 경우에는 계약금을 20%로 정하는 경우가 있습니다.

계약금을 한 번에 납부해야 하는 것이 원칙이지만, 아파트 주택 청약을 신청하기 전에 5,000만 원에서 최소한 3,500만 원(70%)은 현금으로 준비해 두고, 남은 30%는 신용대출, 약관대출, 계약금 대출 또는 부모님이나 지인에게 빌릴 수 있는 방법을 미리 계획해 두는 것이 필요합니다.

중도금 납부 방법

계약금을 납부하고, 계약서를 수정한 다음부터는 중도금을 1회 차부터 6회 차까지 납부해야 합니다. 중도금은 앞서 설명해 드렸듯이 분양 주택과 연계한 은행에서 중도금 대출을 실행할 수 있습니다.

최근 부동산 경기 및 분양 주택 실적이 좋지 못하면서 중도금 대출 조건이 매우 좋아진 상황입니다. 이전에는 분양가 9억 원 이상은 중도금 대출을 실행할 수 없었지만, 상향되어 12억까지는 중도금 대출을 받을 수 있다가 최근에는 분양가와 상관없이 중도금 대출을 받을 수 있도록 폐지되었습니다.

중도금 대출 분양가 기준을 폐지하게 된 사유는 2023년 초 강동구 둔촌동의 12,032세대 올림픽파크 포레온 아파트를 분양하면서 부동산 경기가 좋지 못해 미분양이 일어나게 되는 경우 부동산 경기가 더욱더 침체될 것을 우려해서 폐지하게 되었습니다. 또한 추가로 중도금 대출 상한 5억 원도 함께 폐지하였습니다.

따라서 분양가가 아무리 높더라도 중도금 60%는 대출을 받을 수 있습니다. 또한, 중도금 대출은 중도금 대출의 가장 큰 장점은 DSR을 적용받지 않습니다. 소득이 낮아 소득 증빙이 어려운 경우에도 중도금 대출이 가능합니다.

이런 이유로 계약금 10~20%를 납입하고 나면, 중도금은 대출로 납부할 수 있습니다.

중도금 대출을 받을 때, 무이자와 이자후불제 그리고 계약자가 매월 이자를 부담하는 경우가 있습니다.

중도금 대출 무이자는 은행에서 중도금을 시행사에 입금할 때 발생하는 이자를 입주자가 아닌 시행사에서 대신 납부하는 방식입니다. 그리고 중도금 대출 이자후불제는 중도금 대출로 발생한 이자를 시행사에서 대신 납부하다가 잔금을 납부해야 할 때, 입주자가 중도금 대출 이자와 잔금을 함께 시행사에 내는 방식입니다.

중도금 대출 이자가 3% 정도로 저렴할 때는 분양가 5억 원에 중도금 대출 금액이 3억 원인 경우에는 약 1,500만 원 정도의 이자가 발생하고, 중도금 대출 이자 6%라면, 약 3,000만 원 정도의 이자를 잔금과 함께 내야 합니다. 만약 분양가가 5억 원 이상이거나 아파트 공사기간이 길어지면, 중도금 대출 이자가 그 이상이 발생할 수 있습니다.

따라서 주택 청약을 하기 전에 입주자 모집공고문에서 중도금 대출 이자가 무이자인 이자후불제인지 미리 체크하는 것이 상당히 중요합니다. 단, 전매를 하는 경우에는 이자후불제라고 하더라도 크게 중요하지 않습니다. 중도금 대출 이자후불제는 전매를 통해 주인이 여러 번 바뀌더라도 잔금을 납부하는 입주자가 잔금과 함께 이자를 납부해야 합니다. 따라서 전매 아파트를 매입하는 분이라면  해당 아파트의 중도금 대출 이자가 이자후불제인지 확인하는 것이 중요합니다.

잔금 납부 방법

잔금은 분양가의 30%입니다. 잔금 때는 분양가 30%와 중도금 대출 이자후불제인 경우 이자와 발코니 확장비와 같은 옵션 비용 그리고 취등록세를 내야 최종적으로 집을 취득할 수 있고, 법무사 비용, 인지세, 선수관리비 등의 비용도 납부를 해야 합니다. 잔금을 치러야 할 때는 분양가가 5억 원이라고 한다면, 1억 5,000만 원의 현금으로 잔금을 납부해야 합니다.

잔금을 납부하는 방법은 주택 담보 대출(잔금 대출), 전세 자금을 받아서 납부하거나, 잔금을 치르기 어려운 경우에는 전매를 하는 방법도 있습니다.

잔금을 대출을 받아서 납부할 때는 주택 담보 대출을 실행하는데 중도금 대출을 상환하고 주택 담보대출을 실행하는 방식입니다. 잔금 대출은 분양가 기준으로 대출을 받는 것이 아닌 잔금을 납부해야 하는 입주지정일 시점에 감정가가 중요합니다. 주변 은행에서도 신축 아파트인 경우에는 부동산 경기가 나쁘지 않다면, 감정가를 높게 평가해 주는 편입니다. 따라서 분양가 대비 감정가가 높다면, 감정가에 LTV를 곱해서 최대 대출 한도를 많이 받을 수 있습니다.

예를 들어 분양가 5억 원 주택을 잔금을 납부해야 할 시점에 감정가가 8억 원이라면 청약 시점에 비규제 지역인 경우 LTV 60%, 무주택 70%, 생애최초는 80%까지  대출을 받을 수 있습니다. 감정가 8억 원에 60%라면, 4억 8,000만 원까지 대출이 가능합니다.

만약 계약금을 10%(5,000만 원)를 납부한 상태에서 4억 8,000만 원 대출을 받았다면, 잔금을 치르고 나면 3,000만 원의 현금을 돌려받게 됩니다. 만약 생애최초로 80% 대출을 받았다면, 6억 4,000만 원 대출을 실행할 수 있고, 1억 9,000만 원의 현금을 돌려받게 됩니다.

잔금 대출을 받을 때는 LTV 내에서 대출을 실행할 수 있지만, DSR 적용을 받습니다. DSR 때문에 필요한 자금을 대출받지 못하는 경우도 발생하기 때문에 미리 연소득과 받고자 하는 주택 담보 대출 금액을 계산해보아야 합니다.

만약 대출 실행이 어려운 경우에는 전세 세입자를 구해서 전세보증금으로 잔금을 납부하는 방법이 있습니다. 다만, 전세 세입자를 구하기 전에 실거주 의무가 있는지 확인하는 것도 중요합니다. 실거주의무가 있는 경우에는 대출을 받고 실거주 의무 기간 동안은 거주를 해야 합니다.

입주자 모집공고문 확인 방법

설명해 드린 입주자 모집공고문에서 확인할 수 있는 내용을 바탕으로 설명해 드리도록 하겠습니다.

모집공고문 조회 방법

아파트 주택 청약을 신청하기 전에 분양가 대비 얼마의 현금이 필요한지 제대로 알지 못하면, 당첨된 청약을 포기해야 할 수 도 있다는 불안감 때문에 아파트 주택 청약을 시도하지 못하는 경우가 많습니다. 이런 불안감을 없애기 위해서는 분양가를 확인하고 계약금, 중도금, 잔금 시기 때마다 얼마만큼의 현금이 필요한지 자금 계획을 수립하는 것이 필요합니다.

아파트 주택 청약에 당첨되고 나서 준공이 완료되기까지는 보통 2년 6개월 정도의 시간이 걸리며, 넉넉 잡아 3년 정도의 시간이 소요됩니다. 모집 공고문에는 분양가를 비롯한, 계약금 날짜, 중도금 1회 차부터 6회 차까지 날짜 그리고 입주지정일인 잔금 납부 기간까지 상세하게 기록되어 있습니다.

따라서 모집 공고문의 분양가 및  확인은 현금을 마련해야 하는 시기와 필요한 현금이 얼마인지 자금 계획을 수립하는데, 굉장히 중요한 부분입니다.

모집공고문은 LH청약플러스 또는 청약홈 사이트에서 살펴볼 수 있습니다. 각각의 사이트에서 모집공고문을 조회하는 방법 그리고 모집공고문에서 분양가를 확인하는 방법은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

✅ 주택 청약 모집공고문 조회 바로 가기

주택 청약 모집공고문 조회 및 청약 일정과 분양가 확인 방법

분양가 납부 일정

모집공고문에서 '공급금액 및 납부일정' 페이지에서 분양가격, 계약금, 중도금, 잔금을 확인하고, 납부해야 하는 날짜까지 상세하게 표시되어 있습니다.

계약금은 대부분 10%이며 20%인 분양 주택도 있으며, 계약금을 1차와 2차로 나누어서 1개월 간격으로 납부하는 경우도 있습니다.

계약금을 납부하고 나서 중도금 1회 차는 약 6개월 후에 납부해야 합니다. 여기서 중도금은 시행사에서 협약 및 알선한 은행이 모델하우스나 특정 장소에서 집단 대출을 알선해 줍니다. 수분양자는 분양 주택의 집단 대출 은행에서 중도금 대출을 신청하면, 1회 차부터 6회 차까지 은행에서 시행사에 중도금 납부 일정에 맞춰 납부해 줍니다. 따라서 청약 당첨자(입주 예정자)는 중도금 납부는 별도로 신경 쓰지 않아도 괜찮습니다.

6회 차 중도금 납부를 완료하고, 입주시기 2개월 전에 사전점검 연락을 받게 되고, 입주시기 이후 2~3개월 이내에 잔금 30% 또는 20%를 내가 가지고 있는 현금으로 납부하는 것이 원칙입니다.

분양금액 납부 일정과 계약금, 중도금, 잔금이 가볍게 어떻게 흘러가는지 살펴보았습니다. 추가적으로 입주자 모집공고문에서 체크해야 하는 사항을 설명해 드리도록 하겠습니다.

모집공고문 필수 체크 사항

입주시기는 입주자 모집공고문 "1. 공급내역 및 공급금액" 목차에서 확인할 수 있습니다. 앞서 설명해 드린 대로 입주시기 2개월 전에 사전점검 안내를 받고, 입주시기 이후 2~3개월 이내에 잔금을 납부해야 하기 때문에 꼭 알아두어야 하는 필수 체크 항목입니다.

입주자 모집 공고문 입주시기

중도금 대출 관련 내용 중에서 무이자, 이자후불제, 계약자가 매월 이자 납부 등의 이자 관련 내용을 꼭 체크해야 합니다. 중도금 대출 관련 내용은 계약 체결 목차에서 "계약자 중도금 대출안내" 또는 "계약자 대출안내" 항목에서 확인할 수 있습니다.

중도금 대출 이자후불제는 아래 이미지와 같이 입주자 모집공고문에 표기되어 있습니다.

중도금 대출 이자후불제

중도금 대출 이자를 계약자가 매월 납부해야 하는 경우에는 다음과 같이 입주자 모집공고문에 표기되어 있습니다.

중도금 대출 계약자 매월 납부

중도금 대출 무이자 조건인 경우에는 아래 이미지와 같이 표기되며, 대출 조건이 있는 경우도 함께 살펴보아야 합니다.

중도금 대출 무이자

다음은 발코니 확장 공사비를 살펴보아야 합니다. 무상으로 제공하는 아파트도 있지만, 유상으로 제공하는 경우가 대부분이며, 잔금을 납부할 때 발코니 확장 공사비도 함께 납부해야 하니 미리 확인해두어야 합니다. 발코니 확장 금액은 주택형(평형)마다 다르게 공사비를 책정합니다.

발코니 확장 공사비

전매제한 기간 동안에는 아파트를 사고팔 수 없으며, 아파트마다 전매제한 기간이 조금씩 따르기 때문에 입주자 모집공고문에서 꼭 확인해야 합니다.

전매제한 기간

이상으로 아파트 주택 청약 당첨 시 필요한 현금인 계약금, 중도금, 잔금을 납부하는 방법을 설명해 드렸습니다. 추가로 잔금을 치를 때 함께 발생하는 취등록세와 대출 실행 내용을 포함하여 법무사를 통해 등기를 해야 하기 때문에 법무사 비용이 발생하고, 분양받을 때 선택한 시스템 에어컨과 같은 옵션 비용이 추가됩니다.

전매를 고려하고 계신 분들이라면, 잔금까지 치르지 않고 다른 사람에게 소유권을 넘기려고 한다면 분양권을 2년 넘게 보유하고 있더라도 양도소득세가 70% 발생합니다. 전매를 통해 얻는 수익보다 세금이 더 많아지게 됩니다. 따라서 분양권을 전매할 때는 잔금을 치르지 못하는 경우에 고려해 보아야 합니다.