부동산 양도할때 세금(양도소득세, 농어촌특별세, 개인지방소득세, 부가가치세)

양도소득세

부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되지만 조세정책적 목적 등으로 비과세 및 감면하는 경우가 있으므로, 비과세 및 감면 요건에 맞추어 양도한다면 절세가 가능할 수 있습니다.

1) 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세

(1) 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택
- 1세대가 양도일 현재 2년 이상 보유한 국내의 1주택을 양도할 때에는 비과세 혜택(실지거래가액이 9억원을 초과하는 부분은 제외)
- 주택에 딸린 부수토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지는 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위에 포함

거주기간 요건	보유기간
□ 취득당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 합니다. 다만, 다음의 주택을 양도하는 경우에는 적용되지 않습니다. - 조정대상지역 지정일(2017년 8월 2일) 이전 취득한 주택 - 조정대상지역 지정일(2017년 8월 2일) 이전 매매계약을 체결 및 계약금을 지급한 경우(단, 계약금 지급일 현재 무주택자에 한함) - 2019년 12월 16일 이전에 등록한 임대주택으로 임대의무 기간 충족한 주택(2019년 12월 17일 이후 임대주택으로 등록한 경우에는 거주요건 적용)	□ 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지의 기간 □ 2021년 1월 1일 이후부터는 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우 다른 주택을 모두 양도하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 기산

(2) 보유기간의 제한을 받지 않는 경우
- 취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편, 학교 폭력 피해로 전학하여 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 경우
- 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우(다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있어야 하고, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다.)
- 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우(다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있어야 하고, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다.)
- 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택을 재개발·재건축사업으로 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 양도하는 경우(다만, 대체주택에
1년 이상 거주한 후, 완공된 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주하여야 합니다.)
- 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 건설임대주택을 분양받아 매도하는 경우로서 당해주택의 임차일로부터 양도일까지 세대전원의 거주기간(취학 등 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우
- 1세대 1주택 일부 수용 후 잔존 주택 및 부수토지를 수용일(사업인정 고시일 이전에 취득한 주택 및 부수토지에 한함)로부터 5년 이내 양도시 잔존주택 및 부수토지도 1세대 1주택 비과세

(3) 양도소득세가 과세되는 경우
- 1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 매도하는 이른바 ‘미등기 양도’의 경우에는 양도소득세를 부담하여야 합니다.
* 이 때는 양도차익의 70%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다.
- 1세대 1주택이라도 ‘고가주택’에 해당되면 양도소득세를 내야 합니다.
- 2011년 7월 1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세 규정을 적용할 때 비과세 받을 세액에서 아래 ①과 ②중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세 됩니다.
① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액
② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

고가주택

- 고가주택의 범위 : 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억 원을 초과하는 것을 말합니다.(조합원 입주권 포함)
- 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택의 양도차익 계산
(양도가액 - 취득가액 등) × (양도가액 - 9억원)/양도가액
즉, 고가주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도차익 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이 아니라 9억 원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.

(4) 1세대 2주택, 양도소득세 과세하지 않는 경우
① 일시적으로 2채의 주택을 갖게 될 경우
② 상속을 받아 2채의 주택을 갖게 될 경우
③ 한 울타리 안에 2채의 집이 있을 경우
④ 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 2채가 될 경우
⑤ 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 경우
⑥ 결혼으로 2채의 집을 갖게 될 경우
⑦ 농어촌주택을 포함하여 2채의 집을 갖게 될 경우
⑧ 취학 등 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 2채를 소유한 경우
⑨ 임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례(2011년 10월 14일 이후 최초로 양도하는 주택부터 적용)

(5) 그밖에 양도소득세가 과세되지 않는 경우
① 상가가 딸린 건물에서 주택부분이 상가보다 클 경우
② 재개발(재건축) 조합원이 취득한 아파트를 팔았을 경우
③ 조합원입주권(재개발, 재건축)을 팔았을 경우

 

2) 농지에 대한 양도소득세 감면 및 비과세

(1) 양도소득세 감면
① 자경농지의 양도
② 자경농지의 대토
③ 자경농지의 환매

(2) 양도소득세 비과세
- 경작상 필요에 따라서 다음과 같이 농지를 교환하는 때에는 비과세
* 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 1/4 이하이고
* 교환으로 취득한 농지를 3년 이상 그 농지 소재지에 거주하면서 경작하여야 합니다.

 

3) 기타 양도소득세가 감면되는 경우

(1) 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면
임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하)의 주택을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 임대기간과 주택의 유형에 따라 양도소득세의 50% 또는 100%를 감면

(2) 장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 세액감면
다음의 요건을 모두 갖춘 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 공공지원 민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택(장기일반민간임대주택 등)을 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도소득세의 100%를 감면합니다.
① 2018년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호의 민간매입임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의 3에 따른 공공매입 임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따라 장기일반민간임대주택 등으로 등록할 것.
② 장기일반민간임대주택 등으로 등록한 후 10년 이상 계속하여 장기일반 민간임대주택 등으로 임대한 후 양도 ③ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%이하
※ 「소득세법」 제 168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택 등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보는 것입니다.
※ 장기일반민간임대주택 등 [조세특례제한법] 제97조의 3및 장기임대주택 [조세특례제한법] 제97조의4에 대한 장기보유특별공제 특례와 중복하여 적용하지 않습니다.
④ 임대개시당시 기준시가 6억 원(비수도권 3억 원)이하(2018년 9월 14일 이후 취득분부터)

(3) 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면
① 감면대상 : 2000년 11월 1일~2001년 12월 31일 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축 국민주택을 취득한 경우(2001년 1월 1일 이후 양도분부터 적용), 2001년 5월 23일~2003년 6월 30일 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축주택을 취득한 경우(2001년 8월 14일 이후 양도분부터 적용)
② 감면내용 : 신축주택 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 취득일부터 양도일까지 발생한 양도소득금액을 양도소득세의 과세대상 소득금액에서 빼고, 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 5년간 발생한 양도소득 금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 빼는 것
③ 감면배제 : 신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도하는 경우 감면을 해주지 않습니다.

(4) 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면
다음 중의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지 등이 속한 사업 지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 2021년 12월 31일 까지 양도하고 그 대금을 현금으로 받는 경우 양도소득세의 10%(보상채권으로 받는 경우 15%, 3년만기 보상채권 30%, 5년만기 보상채권 40%) 를 감면합니다.
① 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에
필요한 토지 등을 해당 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
② 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역 안의 토지 등을 동법에 따른 사업
시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
③ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 기타 법률에 따른
토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

(5) 개발제한구역에서 해제되어 수용되는 토지 등에 대한 양도소득세 감면
□ 개발제한구역에서 해제된 토지 등이 공익사업 목적으로 수용되는 경우로서 개발제한구역 해제일부터   1년 이내에 사업인정고시된 경우 (단, 개발제한구역 해제 이전에 경제자유구역 등이 지정된 경우 5년 이내)에는 개발제한구역 지정 전에 취득한 토지는 40%, 사업인정고시일부터 소급하여 20년 이전에 취득한 토지는 25% 양도소득세를 감면합니다.
- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용을 통하여 2020년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 한한다.
- 개발제한구역 지정일 이전에 해당 토지 등을 취득하여 취득일부터 사업인정 고시일까지 해당 토지 등의 소재지에서 거주하는 일정요건을 갖춘 거주자가 소유하는 토지 등이어야 한다.
- 사업인정고시일부터 20년 이전에 취득하여 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지 등의 소재지에서 거주하는 일정요건을 갖춘 거주자가 소유하는 토지 등이어야 한다.
- 상속받은 토지 등은 피상속인이 해당 토지 등을 취득한 날을 해당 토지 등의 취득일로 본다.

 

4) 양도소득세 비과세 · 감면이 배제되는 경우

□ 토지 또는 건물 등을 미등기로 양도하는 경우에는 비과세·감면을 적용받지 못합니다.
□ 또한, 토지 또는 건물 등을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면을 받았거나 받을 세액에서 아래 ①과 ②중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세 또는 감면합니다.
※ 2011년 7월 1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터 적용
① 비과세 감면에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 양도소득 산출세액
② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

 

5) 다주택을 보유한 1세대의 중과세

□ 3주택(조합원입주권 포함) 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는 기본세율에 20% 가 가산되고 장기보유 특별공제도 적용받지 못합니다. 다만, 아래의 주택을 양도하는 경우는 제외됩니다.
□ 2주택(조합원입주권 포함)을 보유한 1세대가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우에는 기본세율에 10%가 가산되고 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다. 다만, 아래의 주택을 양도하는 경우는 제외됩니다.
□ 1주택과 1조합원입주권을 보유하는 세대가 아래의 주택을 양도하는 경우에도 중과 제외됩니다.
□ 1주택 이상자가 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 주택을 신규 취득하여 장기임대주택*으로 등록하더라도 양도소득세 중과대상에서 제외되지 않습니다.

조정대상지역 현황 확인은
https://copyking.tistory.com/9 에서 해주시길 바랍니다.

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 현황

 

6) 비사업용 토지의 양도소득세

- 2007년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하던 비사업용 토지 중과세율을 2009년 3월 16일부터 한시적으로 유예하였다가 2013년 1월 1일 ~ 2015년 12월 31일까지는 기본세율을 적용 (지정지역: 기본세율 + 10%p)하였으나 장기보유특별공제는 배제하였습니다.
• 2016년 1월 1일 이후 양도분부터는 지정지역 관계없이 기본세율에 10%를 가산하고 장기보유특별공제를 적용*하였습니다.
* 기산일 2016년 1월 1일로 규정하여 사실상 장기보유특별공제는 2017년 1월 1일 이후 양도분부터 적용
• 2018년 1월 1일 이후 양도분부터는 지정지역에 소재한 비사업용 토지는 중과세율(기본세율+10%p)에 10%를 더 가산하도록 구분하였으나, 2020년 3월 현재 고시된 지정지역은 없습니다.
• 다만, 비사업용 토지를 2년(1년) 미만 단기 보유하고 양도한 경우에는 40%(50%)의 단일세율과 비사업용 토지 세율(기본세율+10%p)을 비교하여 산출세액이 큰 것을 적용합니다.

 

7) 양도소득세 계산방법

(1) 계산절차

(2) 양도차익 계산

양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 필요경비(①+②+③)
* 실지 양도가액 : 상대방우로부터 실제 수수하는 거래금액
* 실지 취득가액 : 취득에 소요된 실제 취득가액

① 취득 시 부대비용	취득에 소요된 모든 비용(지출 비용 중 취득가액 이외의 취득세, 중개수수료 등)
② 취득 후 발생하는 자본적 지출 등 비용	용도변경, 개량, 이용편의를 위한 지출, 샤시설치, 발코니 개조, 난방시설 교체비용 등, 소유권확보를 위한 소송비용, 인지대 등 포함, 재해나 노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우 그 철거비용
③ 양도비용	자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 중개수수료, 양도소득세 신고서 작성 비용 등

(3) 장기보유특별공제(토지 또는 건물을 양도하는 경우에만 적용)

- 공제 제외 : 미등기 양도자산

□ 장기일반민간임대주택 등에 대한 장기보유특별공제
• 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 같은 법에 따라 임대사업자등록하여 다음 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 8년(10년) 이상 계속하여 임대 후 양도하는 경우 50%(70%)의 공제율을 적용합니다.
a. 임대보증금 또는 임대료는 5% 이내 인상
b. 전용면적 85㎡ 이하(다가구 주택일 경우 가구당 전용면적 기준)
※ 「소득세법」에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법 제5조」에 따른 임대사업자등록을
하고 장기일반민간임대주택 등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보는 것입니다.
c. 임대개시 당시 기준시가 6억 원(비수도권 3억 원) 이하
(2018년 9월 14일 이후 취득분부터)
• 2019년 12월 31일 법률 개정으로 2022년 12월 31일까지 장기일반민간 임대주택 등으로 등록한 주택에 한해 해당 과세특례를 적용받을 수 있습니다.
□ 장기임대주택에 대한 장기보유특별공제
• 「 민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도할 때에는 일반 장기보유특별공제율(연 2%, 최대 30%)에서 임대기간에따라 추가공제율을 더합니다. 이 경우 「소득세법」에 따른
사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 임대사업자등록을 하거나 「공공주택 특별법」 에 따른 공공주택 사업자로 지정되어 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.

장기임대주택

- 민간매입임대주택 : 1호 이상, 임대개시일 당시 주택의 기준시가 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하
- 건설임대주택 : 2호 이상, 대지면적 298㎡ 이하 & 주택의 연면적(공동주택은 전용면적)이 149㎡ 이하

임대기간	추가공제율
6년 이상 7년 미만	2%
7년 이상 8년 미만	4%
8년 이상 9년 미만	6%
9년 이상 10년 미만	8%
10년 이상	10%

(4) 양도소득 기본공제

- 소득별로 각각 연간 250만원을 공제하며, 동일한 소득별 자산을 1년에 2회 이상 양도하는 경우 먼저 양도하는 양도소득금액에서 순차로 공제
* 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산
* 주식 또는 출자지분
* 파생상품
- 공제 제외 : 미등기 양도자산

(5) 양도소득세의 세율(연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율 적용)

8) 양도소득세 신고 · 납부 방법

신고 방법	관할세무서에 우편 발송 또는 방문, 전자신고
납부 방법	은행, 체신관서, 전자납부
양도소득세 신고 방법	국세청 홈택스 또는 모바일을 통해 전자신고 가능
부동산 전자신고 방법	부동산 전자신고를 하면, 미리채움 서비스(등기부 정보 : 소재지, 면적, 취득·양도 날짜 및 가액 등)를 이용하여 편리하게 신고 가능
양도소득세 종합안내 포털	포털(홈택스 → 신고/납부 → 세금신고 → 양도소득세)을 이용하면, 전자신고는 물론 양도소득세 미리계산, 세금관련 법령, 사례 등 다양한 정보를 볼 수 있습니다.

전자신고·납부 방법
- 홈택스 : 로그인 > 신고 / 납부 > 세금신고 > 양도소득세 > 증빙서류 제출
- 모바일 홈택스(앱) : 로그인 > 신고 / 납부 > 양도소득세 간편신고* (후) > 국세납부
* 간편신고 : 1개의 물건을 양도하고 실지거래가액으로 예정신고하는 경우에만 이용 가능

□ 예정신고
① ‘예정신고·납부’란 ?
◆ 양도소득세 과세대상 자산을 양도한 거주자는 양도소득세의 예정
신고·납부기한 내에 주소지 관할세무서장에게 해당 신고서 제출 및
양도소득세를 납부하여야 합니다.
② 양도소득 예정신고·납부기한
◆ 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산(특정주식 등)을 양도한 경우
• 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
◆ 부담부증여(2017년 1월 1일 이후 부담부증여하는 분부터)
• 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
◆ 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지로서 허가를 받기 전에 대금을
청산한 경우
• 토지거래허가 (해제) 일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
◆ 주식(특정주식 등 제외)을 양도한 경우
• 주식 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내
◆ 파생상품은 예정신고 없음

□ 양도소득 확정신고
◆ 1과세기간(1월 1일~12월 31일)동안 양도소득이 있으면 그 다음해 5월
1일부터 5월 31일까지 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고를 하여야
합니다. 단, 예정신고를 한 경우로서 다음의 경우가 아니면 확정신고를 하지
않아도 됩니다.
① 2 회 이상 자산을 양도하고 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하지
않은 경우
② 2회 이상 자산을 양도한 경우로서 산출세액이 달라지는 경우
③ 2 회 이상 자산을 양도하고 양도소득세 비교 과세 방식으로 신고하지 않을
경우

□ 양도소득세 분할납부
◆ 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한
경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
◆ 분할납부할 수 있는 세액
• 납부할 세액이 2천만 원 이하일 경우 : 1천만 원을 초과하는 금액
• 납부할 세액이 2천만 원을 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액

□ 가산세
◆ 무(과소)신고 가산세 계산

※ 2015년 7월 1일 이후 양도분은 추가납부세액이 없는 경우에는 무(과소)신고 가산세를 부과하지 아니함
※ 예정신고기한까지 무(과소)신고하였으나 확정신고기한까지 확정신고 및 수정신고한 경우 가산세액의 50%를 감면함
◆ 납부지연가산세 계산
① 납부지연가산세 : 무납부(과소납부) 세액 ×0.025% × 경과일수
② 환급지연가산세 : 초과하여 환급받은 세액 ×0.025% × 경과일수
※ 경과일수 : 납부기한(환급받은 날) 다음날부터 납부일까지의 일수
③ 납세고지서에 따른 납부기한까지 무납부(과소납부) 세액 × 3%

 

9) 신고 시 제출할 서류

- 양도소득세 신고시에는 '양도소득세과세표준 신고 및 납부계산서', '양도소득금액 계산명세서'를 작성하여 다음 서류와 함께 관할세무서에 제출

신고인 제출대상 서류	공무원 확인대상 서류 : 신고인 제출생략
- 해당 자산의 양도·취득에 관한 계약서 사본  - 환지확정 전에 취득한 토지 : 환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등  - 자본적 지출액·양도비용 증빙, 감가상각비 명세서	- 토지·건물 등기부등본  - 토지대장 및 건축물대장등본    * 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 서류의 확인이 불가능한 경우에는 납세자에게 제출을 요구할 수 있습니다.

 

 

농어촌특별세

양도소득세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도소득세의 20%에 상당하는 농어촌특별세를 납부

 

개인지방소득세

양도소득세가 과세되는 경우에는 양도소득세액의 10%에 상당하는 지방소득세를 납부
2020년 1월 1일 이후부터 발생하는 양도소득에 대한 지방소득세는 양도소득세 신고 및 납부 기한에 2개월 연장하여 지방자치단체에 신고 · 납부하여야 합니다.

 

임대용건물의 양도와 부가가치세

사업용 건물(빌딩, 상가, 사무실, 공장, 여관 등)을 임대하거나 사업장으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득세뿐만 아니라 부가가치세도 부담

1) 부가가치세 과세표준 계산 방법

매매 시(사업자의 지위에서) 과세되는 경우	과세표준 = 시가(실지매매가액)
간주공급(폐업 시 잔존재화)으로 과세되는 경우	건물의 취득가액 × (1 - 5/100* × 경과된 과세기간의 수) = 시가
* 2002년 1월 1일 이후 취득분부터 적용(이전 취득분은 10/100)

2) 포괄적 양도 · 양수

- 사업용 건물이 포괄적 양도에 해당되는 경우 재화의 공급으로 보지 아니하므로 부가가치세가 과세되지 않습니다.
※ 사업의 포괄적 양도 · 양수 : 사업장별로 그 사업용 자산과 함께 해당 사업에 관한 모든 권리 · 의무를 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말합니다.

임대용 건물 양도시 포괄적 양도 · 양수되기 위한 요건
① 포괄적 양도 · 양수 내용이 확인되어야 합니다.	포괄적 양도 · 양수 계약서 등에 의거 사업의 포괄적 양도 사실이 확인되어야 합니다.
② 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 합니다.	사업양수 후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우 사업양도 · 양수가 인정되지 않습니다.
③ 사업양도 신고서를 제출해야 합니다.	사업양도 후 사업양도 신고서를 제출

* 포괄적 양도 · 양수에 해당하지 않는 경우 양도자는 세금계산서를 발급하고, 양수자로부터 거래징수한 부가가치세를 신고 · 납부

 

부동산 실거래가격 신고의무 제도

1) 부동산 거래 신고 의무제도란?

- 이중계약서 작성 등 잘못된 관행을 없애고, 부동산거래를 투명하게 하기 위해 2006년 1월 1일부터 시행
- 매매를 한 경우 계약체결일로부터 30일 이내에 실제거래 가격으로 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 신고
* 개업공인중개사가 거래계약서를 작성 · 교부한 경우 반드시 개업공인중개사가 신고를 하여야 합니다.
- 신고된 부동산 거래가격은 가격 검증을 거쳐서, 거래내역 및 검증결과는 국세청 및 시·군·구청 세무부서에 통보하여 과세자료로 활용되어 진다고 합니다.
- 신고된 가격은 2006년 6월 1일부터 부동산 등기부에 기재되어지고 있으며,
2007년부터는 실제 거래가격에 따라 양도소득세를 과세하고 있습니다.

2) 신고의무 위반 시 불이익

- 거래신고를 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고토록 요구한 거래당사자는 고액의 과태료 처분을 받게 된다고 합니다.
- 개업공인중개사가 거짓기재 또는 이중계약서를 작성한 경우 중개업 등록 취소 또는 6개월 이내 자격정지 처분

 

 

국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 분양/입주권, 상업/업무용, 토지의 실거래가 내역을 확인할 수 있습니다.

http://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템