부동산 상속과 세금(상속세)

부동산 상속과 세금

부동산 상속세에 대해서 알려면 상속과 관련된 법률상식과 용어를 알아야 합니다.
한번 정리해보도록 하겠습니다.

피상속인 : 사망 또는 실종선고를 받은 사람
상속인 : 재산을 상속받을 사람
상속개시일 : 사망일 또는 실종선고일
상속의 순위 : 민법 제1000조
상속분 : 피상속인은 유언에 의하여 공동상속인의 상속분을 지정할 수 있으며 (지정상속), 유언상속이 없는 경우 공동상속인이 협의하여 분할하거나 민법에 규정된 법정상속분에 따라 상속재산을 분할합니다.

1순위	직계비속, 배우자	항상 상속인이 된다.
2순위	직계존속, 배우자	직계비속이 없는 경우 상속인이 된다.
3순위	형제자매	1, 2순위가 없는 경우 상속인이 된다.
4순위	4촌 이내의 방계혈족	1, 2, 3순위가 없는 경우 상속인이 된다.

- 법정상속인의 결정에 있어서 같은 순위의 상속인이 여러 명인 경우 촌수가 가장 가까운 상속인을 우선순위로 하며, 촌수가 같은 상속인이 여러명인 경우 공동상속인이 됩니다.
- 상속순위를 결정할 때 태아는 이미 출생한 것으로 봅니다.

배우자의 상속순위(민법 제1003조)
- 배우자 는 1순위인 직계비속과 같은 순위로 공 동 상속인이 되며, 직계비속이 없는 경우에는 2 순위인 직계존속과 공동상속인이 됩니다.
- 직계비속과 직계존속이 모두 없는 경우 배우자가 단독상속인이 됩니다.

법정상속분(민법 제1009조)
- 같은 순위의 상속인이 여러 명인 때에는 그 상속분은 동일한 것으로 합니다.
- 배우자의 상속분을 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 직계비속의 상속분에 5할을 가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에는 직계존속의 상속분에 5할을 가산합니다.

 

상속세 과세대상

상속세 과세대상 = 본래의 상속재산 + 추정 · 간주 상속재산 + 사전 증여재산

1) 본래의 상속재산
- 상속개시일 현재 피상속인이 소유하고 있던 재산으로서
① 금전적으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 물건
② 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 권리에 대하여는 상속세가 과세

2) 추정 · 간주 상속재산
① 피상속인의 재산을 처분하거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 재산 종류별로 사망하기 전 1년 이내에 2억 원 이상인 경우와 사망하기 전 2년 이내에 5억 원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우
② 피상속인이 부담한 채무의 합계액이 사망하기 전 1년 이내에 2억 원 이상인 경우와 2년 이내에 5억 원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우
* 위 ①, ②의 경우 상속세 과세가액 계산방법
= 미소명금액 - [처분재산가액 또는 부담채무액의 20% 상당액과 2억 원 중 적은 금액]
③ 피상속인이 국가·지방자치단체 및 금융기관이 아닌 자에 대하여 부담한 채무로서 상속인이 변제할 의무가 없는 것으로 추정되는 경우
④ 피상속인의 사망으로 인하여 받게 되는 생명보험금 또는 손해보험금
⑤ 피상속인이 신탁한 재산과 신탁으로 인하여 피상속인이 받는 이익
⑥ 피상속인의 사망으로 인하여 지급받는 퇴직금 등

3) 사전 증여재산
- 현행 상속세 및 증여세법에서는 다음에 해당하는 증여재산가액은 상속재산가액에 가산하고 있습니다.
① 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액
② 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액
③ 상속개시일 전에 피상속인이 자녀에게 창업자금으로 증여한 재산가액
④ 상속개시일 전에 피상속인이 자녀에게 가업승계 주식 등으로 증여한 재산가액
- 사전증여 받은 상속인이 상속포기를 한 경우에도 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액은 상속재산가액에 가산합니다.
- 상속세 과세가액에 가산하는 증여재산에 대하여 증여세가 부과되지 아니한 경우 해당 증여재산에 대하여 증여세를 먼저 과세하고, 그 증여재산가액을 상속세 과세가액에 가산하여 상속세를 부과합니다.
* 상속재산가액에 합산되는 증여재산에 대한 증여세액은 상속세 산출세액에서 공제합니다.

 

상속세 비과세

① 전사 및 이에 준하는 사망 또는 전쟁 및 이와 유사한 공무로 사망한 경우 : 피상속인의 모든 재산
② 국가, 지방자치단체, 기타 공공단체에 유증(유언에 의한 증여)한 재산
③ 문화재보호구역 안의 토지
④ 분묘에 속한 9,900㎡ 이내의 금양임야와 1,980㎡ 이내의 묘토인 농지 (한도액 : 2억 원)
⑤ 족보와 제구(한도액 : 1천만 원)
⑥ 사내근로복지기금 및 공동근로복지기금, 우리사주조합, 근로복지진흥기금이 상속받은 재산

 

상속세 계산 방법

1) 상속재산의 평가
■ 상속받은 재산의 가액은 상속개시 당시의 시가로 평가합니다.
■ 시가란 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 당해재산의 매매가액·감정가액의 평균액·수 용가액 등 및 동일·유사재산의 매매가액·감정가액의 평균액·수용가액 등을 포함합니다.
■ 해당재산의 매매 등 가액이 있는 경우 이를 우선하여 적용하고,이 가액이 없는 경우에 한하여 유사재산의 매매 등 가액을 적용하되, 상속개시일 전·후 6개월 이내의 가액을 적용합니다.
※ 평가기간 외에도 시가로 인정하는 경우(상증법 제49조 제1항 단서)
① 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우
② 평가기관 경과 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우
* 매매 등 : 매매·감정·수용·경매 또는 공매
■ 시가를 산정하기 어려울 때에는 다음의 방법으로 평가합니다.
- 토지 및 주택 : 개별공시지가 및 개별(공동)주택가격
- 주택 이외 건물 : 국세청 기준시가(일반건물, 상업용건물 및 오피스텔 등에 대하여 국세청장이 매년 산정·고시하는 가액)

2) 상속재산가액에서 차감하는 공과금 등의 범위
(1) 공과금
■ 상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 것으로서 상속인에게 승계된 조세·공공요금·기타 이와 유사한 것을 말합니다.
(2) 장례비용
■ 다음 각 호의 금액을 합한 금액으로 합니다.
① 피상속인의 사망일부터 장례일까지 장례에 직접 소요된 금액(그 금액이 1,000만 원을 초과하면 1,000만 원까지만 공제하며, 그 금액이 500만 원에 미달하여도 500만 원을 공제해 줍니다.)
② 봉안시설 또는 자연장지의 사용에 소요된 금액( 그 금액이 500만 원을 초과하면 500만 원까지만 공제합니다.)
(3) 채 무
■ 상속개시당시 피상속인이 부담하여야 할 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음의 방법에 의하여 입증되는 것을 말합니다.
① 국가·지방자치단체 및 금융회사 등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류
② 기타의 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

3) 상속공제
(1) 기초공제
■ 기초공제액은 2억 원이며, 이와는 별도로 가업상속 및 영농상속의 경우 추가로 공제합니다.
- 가업상속이란 피상속인이 10년 이상 계속 경영한 기업으로서 상속세 및 증여세법 시행령의 요건을 충족한 중소기업·중견기업의 재산을 당해 사업에 종사하는 상속인(상속개시일 현재 18세 이상으로서 2년 이상 가업에 종사한 자 등) 이 상속받는 경우 기업상속재산가액(200억 원 ~ 500억 원 한도)을 공제합니다.
- 법인가업의 가액은 해당 주식의 가액에 총자산가액 중 사업관련 자산가액이 차지하는 비율을 곱한 가액을 적용합니다.
- 영농상속이란 피상속인 및 상속인 모두 상속개시 2년 전부터 영농에 종사하면서 농지, 초지, 산림지, 어선, 어업권, 농업·임업·축산업 또는 어업용으로 설치하는 창고 ( 「부동산등기법」에 따라 등기한 건축물과 딸린 토지 포함), 염전, 영농법인 주식 등을 상속받는 경우 15억 원을 한도로 공제합니다.
* 영농종사기간 계산시 피상속인의 질병·요양, 상속인의 병역·질병·요양·취학 관련 해당 기간과 토지수용 등의 경우 종전 농지 양도 후 대체농지 취득시까지의 기간 (1년 한도) 은 영농에 직접 종사한 것으로 간주
* 상속 개시일이 2015년 12월 31일 이전인 경우 5억 원 한도
(2) 배우자상속공제
■ 배우자가 실제 상속받은 금액을 공제하되, 다음 산식에 의하여 계산한
금액을 한도 (최대 30억 원)로 합니다.
[상속재산의 가액 × 배우자 법정상속지분]
- 배우자에게 상속개시 전 10 년 내 증여한 재산에 대한 과세표준
■ 상속재산의 가액 =
총상속재산 - 상속인 외의 자가 유증받은 재산 + 상속인이 증여받은
합산 대 상 증 여재 산 - 비과세·불 산 입 상 속재 산 (공익법인출연,
공익신탁재산) - 공과금·채무
■ 등기 등을 요하는 재산의 경우는 배우자 상속재산 분할기간(신고기한
으로부터 6개월)까지 분할등기를 하여야 합니다.
■ 배우자가 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억 원 미만인 경우에는
5억 원을 공제합니다.
(3) 그 밖의 인적공제
① 자녀공제 : 자녀 1인당 5천만 원을 공제, 나이나 동거여부와는 무관하며 인원 제한도 없음. 
② 미성년자공제 : 배우자를 제외한 상속인 및 상속개시 당시 피상속인과 동거하던 가족 중 19세 미만인 자에 대하여 공제하며, 동거가족이란 피상속인이 사실상 부양하고 있는 직계존비속(배우자의 직계존비속 포함) 및 형제자매를 말합니다. 1,000만 원에 19세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공제합니다.
③ 연로자공제 : 배우자를 제외한 상속인 및 상속개시 당시 피상속인과 동거하던 가족 중 65세 이상인 자에 대하여 공제하며, 1인당 5천만 원을 공제합니다.
④ 장애인공제 : 배우자를 포함한 상속인 및 상속개시 당시 피상속인과 동거하던 가족 중 장애인에 대하여 공제하며 1,000만 원에 기대여명 의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공제합니다.
* 통계청에서 매년 12월 성별·연령별 기대여명표를 발표
(4) 일괄공제
기초공제 2억 원과 그 밖의 인적공제의 합계금액을 항목별로 공제받는 대신에 일괄적으로 5억 원을 공제할 수도 있습니다.(기한 후 신고시에도 가능) 다만, 배우자 단독상속의 경우에는 일괄공제를 적용받을 수 없음.
(5) 금융재산상속공제
상속재산 중에 금융회사 등이 취급하는 예금·적금·금전신탁·보험금·주식·출자금 등 금융자산이 포함되어 있는 경우에는 아래의 금액을 공제합니다. 다만, 상속세 신고기한까지 미 신고한 타인 명의의 금융재산은 공제할 수 없습니다.

순금융 재산가액	금융재산 상속공제액
2천만원 이하	순금융 재산가액
2천만원 초과 1억원 이하	2천만원
1억원 초과	순금융 재산가액 X 20%(2억원 한도)
순금융재산가액 = 금융재산가액 - 금융부채

(6) 동거주택상속공제
■ 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자로서 피상속인과 동거중인 상속인(직계비속에 한정함)이 상속 개시일로부터 소급하여 10년(상속인이 미성년자인 기간은 제외) 이상 피상속인과 계속하여 하나의 주택에서 동거한 1세대 1주택을 상속받는 경우 6억 원 한도 내에서 주택 가액(부수토지가액 포함하고, 담보된 채무가액을 차감)을 과세가액에서 공제합니다.
※ 하나의 주택에서 10년간 계속 동거(이사 가능)한 경우 공제 가능하며, 일시적 2주택, 이농·귀농주택,
문화재 주택, 상속인의 혼인으로 인한 혼인합가 주택(동거봉양 세대합가, 피상속인의 혼인으로 인한
세대합가), 공동상속주택(소수지분자)도 가능하고, 상속개시일 전 10년 기간 중 피상속인이 무주택인
기간도 포함
■ 징집, 취학, 근무상의 형편 또는 질병 요양의 사유에 해당하여 동거하지 못한 경우에는 계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 동거기간 에는 산입하지 않습니다.
(7) 상속공제의 적용 한도액
기초공제, 배우자상속공제, 가업영농상속공제, 그 밖의 인적공제, 일괄공제, 금융재산상속공제, 동거주택상속공제 등 상속공제의 합계액은 다음의 금액을 한도로 공제합니다.
■ 상속공제 종합한도액
상속세 과세가액 - 선순위 상속인이 아닌자에게 유증·사인 증여한 재산가액 - 상속인의 상속포기로 다음 순위 상속인이 받은 재산가액 - 사전증여한 증여세 과세표준
※ 사전증여한 증여세 과세표준은 상속세 과세가액이 5억 원을 초과하는 경우에만 공제

<상속세 세율>

4) 감정평가수수료 공제

상속세를 신고·납부하기 위하여 상속재산을 감정기관이 평가하는데 소요되는 수수료를 지급한 경우 당해 수수료를 상속세 과세가액에서 차감하며,그 대상수수료와 한도금액은 아래와 같습니다.
1. 감정평가업자 평가수수료 : 500만 원 한도
2. 신용평가 전문기관 평가수수료 : 평가대상 법인수 및 신용평가 전문 기관수 별로 각 1천만 원 한도
3. 서화, 골동품 등 예술적 가치가 있는 유형재산에 대한 전문가 평가수수료(500 만 원 한도)

 

상속세 신고 · 납부 방법

피상속인의 사망일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내 신고 · 납부
(납부할 세금이 많으면 나누어 내거나 부동산 등으로 낼 수 있음)

■ 재산을 상속받은 사람은 상속개시일(사망일)이 속하는 달의 말일로부터 6개월(피상속인 또는 상속인 모두가 외국에 주소를 둔 경우는 9개월) 안에 사망자의 주소지 관할세무서에 상속세신고를 하고 자진납부하여야 하며, 이 기간 내에 신고를 하면 내야 할 세금의 3%를 공제받게 되나 신고를 하지 않거나 미달하게 신고하면 10%~40%의 가산세를 더 물게 됩니다.
■ 또한 상속세를 신고만 하고 납부를 하지 않으면 납부하지 아니한 기간에 따라 내야 할 세금에 1일 0.025%의 가산세를 더 물게 됩니다. 따라서 상속세의 신고·납부가 늦으면 늦을수록 더 많은 세금을 물게 됩니다.
■ 위의 내용은 피상속인이 거주자(국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 자)인 경우입니다. 피상속인이 비거주자(거주자가 아닌 자)인 경우 아래와 같이 차이가 있습니다.
- 과세대상 : 국내에 있는 모든 상속재산
- 신고납부기한 : 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 9개월 이내
- 상속재산가액 차감액 : 해당 상속재산에 대한 공과금, 해당 상속재산에 담보된 채무는 차감 가능하고, 장례비용은 차감할 수 없습니다.
- 상속공제 : 기초공제 2억 원, 감정평가수수료
※ 그 밖의 인적공제, 일괄공제, 배우자상속공제, 금융재산상속공제, 가업상속공제, 영농상속공제, 재해손실공제, 동거주택상속공제는 공제할 수 없습니다

1) 분할납부
■ 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
■ 분할납부 할 수 있는 세액
- 납부할 세액이 2천만 원 이하일 경우 : 1천만 원을 초과하는 금액
- 납부할 세액이 2천만 원을 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액
2) 연부연납
■ 납부할 세액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 세무서에 담보를 제공하고 각 회분 분할납부 세액이 1천만 원을 초과하도록 연부연납기간을 정하여 매년 세액을 균등하게 나누어 낼 수 있는데 이를 ‘연부연납’이라고 합니다.
■ 연부연납기간은 연부연납허가일로부터 5년 내로 합니다.
- 다만, 상속재산 중 대통령령으로 정하는 재산이 차지하는 비율이 50% 미만이면 연부연납허가일로부터 10년 또는 허가 후 3년이 되는 날부터 7년, 50% 이상이면 연부연납허가일로부터 30년 또는 허가 후 5년이 되는 날로부터 15년 내로 합니다.
■ 연부연납을 하려면 상속세 신고 시(수정신고 및 기한후 신고 포함) 또는 세금고지서의 납부기한 내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 합니다. 단, 담보가 100% 보증되는 경우 신청 시 허가받는 것으로 봅니다.
- 연부연납 허가를 받은 세액에 대하여 일정한 이자(연부연납가산금)를 부담 하여야 합니다.
3) 물납
■ 세금은 현금으로 납부하는 것이 원칙이나, 상속세는 고액인 경우가 많아 상속받은 재산(제13조에 따라 상속재산에 가산하는 증여재산 상속인·수유자가 받은 증여재산을 포함) 중 부동산과 유가증권(상장주식과
비상장주식을 제외하되, ① 상장주식의 경우 처분이 제한된 경우는 포함 ② 비상장주식의 경우 다른 상속재산이 없는 경우 등은 포함)의 가액이 전체 재산가액의 1/2을 초과하고 납부세액이 2천만 원을 초과하며 상속세 납부세액이 상속재산 중 금융재산가액을 초과하는 경우에는 상속받은 부동산이나 유가증권으로도 세금을 납부할 수 있도록 하고 있습니다.
■ 비상장주식은 납부할 상속세가 비상장주식 등(해당 자산에 담보된 채무액을 차감한 가액)을 제외한 상속재산으로 상속세를 납부하기 부족한 경우 그 부족분에 대해서만 물납이 가능합니다.
■ 물납을 하고자 하는 경우 상속세 신고 시 또는 세금고지서의 납부기한 내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 합니다.
■ 물납을 할 수 있는 재산 : 국내에 소재하는 부동산, 국채·공채·주권 및 내국법인이 발행한 채권 또는 증권·수익증권 등 다만, 한국거래소에 상장된 유가증권과 비상장주식은 원칙적으로 제외 상속세 신고 시는 다음의 서류를 준비하여 제출하여야 합니다.
■ 제출할 서류
- 상속세 과세가액 계산명세서
- 상속인별 상속재산 및 평가명세서
- 채무· 공과금· 장례비용 및 상속공제명세서
- 상속개시 전 1(2)년 이내 재산처분· 채무부담 내역 및 사용처소명명세서
- 영리법인 상속세 면제 및 납부명세서
- 배우자상속공제 명세서
※ 상속재산의 평가에 관한 서류
- 토지의 경우：등기부등본·토지대장
- 건물의 경우：등기부등본·건축물대장
- 예금의 경우：예금잔액증명서 등