서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안

서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안(2020. 8. 4)

 

Ⅰ. 추진배경

① (수요) 투기수요가 주택시장으로 유입되는 것을 방지하기 위해 그간 대출규제 · 세제강화 등을 통해 시장안정 대책을 지속 추진

- 단기투자, 갭투자 등으로 수요관리에는 일부 한계, 시장심리 불안으로 30대 아파트 매수도 급증
* 갭투자 비중(%) : 서울 56.5%, 강남4구 80.0% / 30대 매수비중(%) : 서울 31.1%, 강남4구 22.6%

- 7.10 대책을 통해 다주택자와 단기 보유자 등 투기성 주택 구매자에 대한 稅 부담을 대폭 강화

☞ 주택 구매의 기대수익률을 낮춰 수요관리의 근본적 방안 마련

② (공급) 최근 3년간 서울 아파트 공급은 年4만호로 과거 대비 증가했으며, 향후 3년간 공급도 이보다 높은 年4.6만호 전망
* 서울아파트 입주(만호) : ('13~'16 연평균)3.2 → ('17)3.0 →('18)4.4 → ('19)4.6 → ('20)5.3

- '23년 이후에도 안정적 주택공급이 이루어 질 수 있도록 대응방안 마련 필요
* 서울 아파트 인허가(만호) : ('13~'16 연평균)3.5 → ('17)7.5 → ('18)3.3 → ('19)3.6
('17년 인허가 급증은 재건축초과이익환수제 유예기간 종료('18.1) 이전 인허가 신청이 증가한 영향)

 

③ 재초환 및 분양가상한제 재개('20.下)로 투기수요 억제장치 마련 → 신규 주택이 실수요자에게 공급될 수 있는 환경 조성

☞ 근본적 수요관리 대책에 이은 공급확대 방안으로 실수요자의 불안감을 해소하고, 수급균형을 통한 시장안정을 도모할 필요

☞ 旣 발표 대책의 신속 시행 + 서울권역 중심 추가 주택공급 추진

 

Ⅱ. 주택 공급 방안

1. 기본 방향

☞ 서울권역 중심으로 주택 총 26.2만호 +α + 공공분양 사전청약 6만호 + 旣 발표 공급 예정물량 7만호(5.6대책)
* 금번 대책을 포함해, 향후 수도권 지역에는 총 127만호 공급예정
= 3기 신도시 등 공공택지 77만호 + 서울도심 내 주택공급 7만호(5.6대책)
+ 수도권 내 旣 추진중 정비사업 30만호 + 금번 대책 신규공급 13.2만호

<요약>

(규모) 주앙부처, 지자체 협업으로 모든 가용 정책수단 점검하여 26.2만호+α 마련
(대상) 서울권역 등에 필요한 주택을 실수요자 대상 집중 공급
(방법) 군부지, 이전기관 부지 등 신규 택지를 최대한 발굴 + 노후단지를 고밀로 재건추가여 도심 내 공급
① '20.5.6일 발표한 서울도심 내 주택공급 : 7만호('23~'28년, 이하 모집기준)
* 정비사업 활성화 4만호(공공재개발 2만호, 소규모정비사업 2만호), 유휴공간 정비 및 재활용 3만호(용산정비창 8천호 등)
② 금번 서울권역 주택공급 물량 확대 : 13.2만호+α('21~'28년)

③ 당초 계획된 공공분양물량 사전청약 확대 : 6만호('21~'22년)

 

<서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안 총괄표>

 

2. 주요 내용

□ 신규택지 발굴 : 3.3만호

구분	대상지
도심 내 군부지	태릉CC(서울 노원), 캠프킴(용산)
공공기관 이전 · 유휴부지	정부 과천청사 일대(과천), 서울지방조달청(서초) 등
공공기관 미매각 부지	상암 DMC 미매각 부지(마포), SH 마곡 미매각 부지(강서) 등
공공시설 복합개발	노후 우체국 복합개발(수도권), 면목행정복합타운(중랑) 등

① 도심 내 군부지 활용 : 13,100호

- (방식) 軍 골프장 등 도심 내 군부지를 활용하여 1.31만호 건설
* 자족기능을 위한 업무 · 상업시설과 입주민 편의 증진을 위한 생활SOC(공원 등) 도 조성

- (대상) 태릉 CC(1만호), 용산 캠프킴(3.1천호, 삼각지역 인근)
* 태릉CC 적정 수준의 부지(호수 등)를 활용하여 지역주민들도 이용 가능한 공원녹지 조성

<태릉 CC 부지도>

② 공공기관 이전부지 또는 유휴부지 활용 : 6,200호

- (방식) 공공기관이 이전하는 부지와 공공기관이 보유한 유휴부지에 6.2천호 건설

- (대상) 과천청사 일대(4천호), 서울지방조달청(1천호), 국립외교원 유휴부지(6백호), LH 서울지역본부(2백호) 등
* 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지 등은 종상향(준주거 등)을 통해 고밀개발
* 서울지방조달청은 대민 접근성이 확보되는 수서역세권지구(B2-1, B2-2)로 이전
- 과천청사 일대, 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지 등 정부 소유 부지는 최대한 청년 · 신혼부부에게 공급

③ 공공기관 미매각 부지 : 4,500호

- (방식) LH · SH 등 공공기관의 미매각 부지에 4.5천호 건설
* 공공기관이 소유하면서 업무용 부지 등으로 매각을 계획했던 부지

- (대상) 상암 DMC 미매각 부지(2천호), SH 마곡 미매각 부지(1.2천호), 천왕 미매각 부지(4백호), LH 여의도 부지(3백호) 등

④ 공공시설 복합개발 : 6,500호

- (방식) 노후 우체국, 공공청사 등을 주택과 복합개발하여 6.5천호 공급

- (대상) 노후 우체국 복합개발(퇴계로5가 등 1천호), 서부면허시험장(3.5천호), 면목행정타운(1천호), 구로 시립도서관(3백호) 등

 

□ 3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화 : 2.4만호

① 3기 신도시 등 공공택지 용적률 상향(20,000호)

- 3기 신도시 등의 주거단지 밀도를 높혀 2만호 추가 공급

② 기존사업 확장 · 고밀화 : 4,200호

- 용도 상향 등을 통해 복합 개발 예정 부지의 주거 기능 강화
* 旣 발표한 서울의료원 부지확장(8백 → 3천호) 및 용산정비창(8천 → 1만호) 공급확대

<서울의료원 위치도 및 조감도>

 

□ 재건축 · 재개발 등 정비사업 공공성 강화

○ 공공참여형 고밀재건축 도입 : 5천간 5만호 + α

- 공공참여 時 도시규제 완화를 통해 주택을 획기적으로 공급하는 '공공참여형 고밀재건축' 도입

(개념) LH · SH 등 공공이 참여(소유자 2/3 동의)하여, 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 세대수 보다 2배 이상 공급하며 개발 이익은 기부채납으로 환수
* 단지 구조상 2배 이상 공급이 곤란하더라도, 지자체장이 고밀재건축으로 추진 가능

(공공참여 유형) 공공이 자금 조달, 설계 등을 지원하는 공공관리 방식, 조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식 등(조합등이 선택 가능)
* 지분참여 방식 도입을 위해 도시정비법 개정 검토

<공공관리자 방식의 고밀재건축 구조>

(규제 완화) 용적률 300~500% 수준으로 완화하고, 층수는 최대 50층까지 허용(도시정비법 개정)

- 주거공간을 최대로 확보하기 위해 준주거지역의 주거비율 상한(현행 90%)과 공원설치 의무(재건축시 세대당 2㎡) 완화
* 대지(공원) 대신 임대주택으로 기부채납 가능

(절차 지원) 서울시 · 자치구 · 조합 등이 참여하는 [공공참여형 고밀재건축사업 지원 T/F] 운영
* 사업 특성에 따라 수권소위 심의 통한 기간단축도 추진

(공공성 확보) 증가 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수

- 서울시가 주택 순증 · 분담금 등 고려하여 세부기준 마련
* 주택공급 확대를 위해 주택 순증규모와 기부채납율을 반비례로 적용

(공급) 고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택은 장기공공임대(50%이상) 및 무주택, 신혼부부 · 청년 등을 위한 공공분양(50%이하)으로 활용

- 공공임대 · 공공분양의 구체적 공급방식은 지역별 수요 · 여건 등에 따라 지자체가 결정할 수 있도록 자율권을 부여

(투기방지) 시장 영향을 면밀하게 모니터링하여 시장 과열 발생 시 관계기관 합동 실거래 조사 등을 통해 시장관리
* 재건축 단지 과열, 인근 단지에 대한 가격 영향 등이 지속 관찰될 경우에는 토지거래 허가구역 지정도 검토

<공공참여형 고밀재건축의 기대효과>
1. 인허가 절차 지원, 용역업체 및 시공사 선정 지원 등(사업 가속화)
2. 투명한 사업관리, 사업자금 지원(갈등을 줄이고 투명성 향상)
3. 민간 브랜드 사용, 특화설계, 시공품질관리 등(주민의견 적극 반영)

 

○ 정비 예정 및 해제구역에서의 공공재개발 활성화 : 2만호+α

- 주거환경 정비가 필요하지만 아직, 정비구역으로 지정되지 않은 지역(정비예정구역, 정비해제구역) 에서도 공공재개발이 가능하도록 허용
* 뉴타운 등 정비구역으로 지정되었다가 사업 지연 등으로 해제(서울 내 176개소), 이중 145개(82%)가 노원·도봉·강북 등 강북 지역에 소재
** LH·SH가 참여하고 조합원 물량 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신, 종상향(예 : 2종 → 3종주거), 용적률 상향, 분상제 제외 등 인센티브 제공(5.6대책)

LH·SH가 공공시행자 참여, 인센티브 제공 등을 통해 재개발 사업의 신속추진을 지원

- 정비 예정 · 해제 구역에도 쾌적한 주거공간 조성하여 지역 주민 등에게 공급

 

 

□ 규제완화 등을 통한 도심공급 확대 : 0.5만호

 

□ 기존 공공물량 분양 사전청약 확대 : 6만호

○ 旣 계획된 공공택지(수도권 30만호 등 총 77만호) 내 공공분양 중 사전 청약 물량을 당초 9천호에서 6만호('21년 3만호, '22년 3만호)로 대폭 확대
* 청약시스템이 구축되는 '21년 3분기부터 사전청약 접수 시작

- 실수요자 예측가능성 제고, 청약대기 및 매매수요 완화
* 본청약 1~2년 전 일부 물량에 대해 사전청약(입주까지는 3~4년 소요)

◇ 금번 대책에 따라 기존보다 늘어나는 공급물량 중 50%이상을 생애최초 구입자 · 청년 · 신혼부부 등에게 공급
* 7.10 대책의 생애최초 특별공급 확대, 소득기준 완화 등 제도개선 적용

 

 

Ⅲ. 향후 계획

부지 매입 등 택지개발 + 도시 및 주거환경 정비법 개정 등 공급대책을 차질 없이 시행
* 기부채납 비율 상한 구간 신설, 기부채납 받은 주택의 분양 허용 등

- 실제 입주까지 시차가 있으므로, 지속적으로 공급대책 추진 현황 등을 점검 · 발표

매주 부동산시장 점검 관계장관회의(경제부총리 주재)를 개최하여 교란 · 불안 요인에 대해서는 엄정 대응
* 경제부총리(주재), 국토부장관, 행안부장관, 금융위원장, 국세청장, 경찰청장, 금융감독원장, 서울시 부시장 등

- 부동산시장 점검회의(기재부 1차관 주재)를 통해 시장상황을 지속 모니터링하면서 필요시 신속 조치