[주택임대차보호법] 개정 관련 Q&A(2)

개정 주택임대차보호법 관련 Q&A

 

1. 갱신 요구권의 행사

 

1) 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는지?

☞ 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구

☞ 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전 → 2개월 전, '20.6.9)은 '20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용

 

2) 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지?

☞ 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장

 

3) 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

☞ 그렇지 않음. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됨

※ (CASE) 임차인 甲과 임대인 乙이 '17.9월~'19.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 '19.9월~'21.9월까지 갱신된 경우에도, 임차인 甲은 임대인 乙에 대하여 계약갱신요구권 행사 가능

 

4) 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는지?

☞ 가능함. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여함 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 함
('20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)

 

5) 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우
('20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)

① 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

☞ 불가능함. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 旣체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있음

☞ 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야함(계약금 수령 입증, 계약서 등)

☞ 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없음

② 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있는지?

☞ 가능함

③ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?

☞ 가능함

☞ 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사 가능

※ (CASE) 임차인 甲과 임대인 乙이 '18.9월~'20.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, '20.6월에 상호간 합의로 '20.9월~'22.9월까지 갱신을 실시하면서 임대료 8% 증액
→ 임차인 甲은 '20.8월(계약종료 1개월전)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료 조정하거나,
→ 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 '22.7월(계약종료 2개월전)에 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권 행사 가능

 

6) 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

☞ 그렇지 않음. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생
※ 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야함.

 

2. 갱신의 거절

1) 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?

 

2) 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하는지?

☞ 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주

 

3) 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하늕>

☞ 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있음

 

※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정

① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
② "①"이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
2) [임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료]의 2년 분에 해당하는 금액
3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

3. 임대료 상한

1) 임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?

☞ 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신 청구권을 행사하는 경우에만 적용

 

2) 임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려주어야 하는지?

☞ 그렇지 않음. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있음.

 

3) 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되는지?

☞ 지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정 가능

 

4) 계약갱신청구권 행사 시 전세 → 월세 전환이 가능한지?

☞ 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세 → 월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란

☞ 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율*이 적용됨
*(법정전환율) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 "10%"와 "기준금리(現0.5%) +3.5%" 중 낮은 비율을 적용

※ (CASE) 계약갱신청구권 행사 시 전세 → 월세 전환 예시
- (전세 5억원) → 보증금 3억원 월세 67만원 or 보증금 2억원 월세 100만원

 

4. 집주인 변경

1) 계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지?

☞ 사실이 아님. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향없이 가능함.

 

2) 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구 가능한지?

☞ 가능함

 

3) 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지?

☞ 가능함. 다만, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 하여야 함