정비구역
도시 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 도시주거환경정비법으로 지정 · 고시된 구역을 말하며, 정비사업은 도시기능을 회복하기 위하여 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업을 말함
정비사업 종류
| 정비사업 | 내용 |
| 주거환경개선사업 | 도시 저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후 · 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 |
| 주택재개발사업 | 정비기반시설이 열악하고 노후 · 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 |
| 주택재건축사업 | 정비기반시설은 양호하나 노후 · 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 |
| 도시환경정비사업 | 상업지역 · 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 |
| 주거환경관리사업 | 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확출을 통해서 주거환경을 보전 · 정비 · 개량하기 위하여 시행하는 사업 |
| 가로주택정비사업 | 노후 · 불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 |
토지가 정비구역으로 지정된 경우
지정 · 고시가 있은 날부터 당해 정비구역은 제1종 지구단위계획구역 및 제1종 지구단위계획으로 결정 · 고시된 것으로 간주되기 때문에 정비계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없으나 시장 · 군수가 정비사업의 시행에 지장이 없다고 판단하여 허가하는 경우도 있으므로(법 제5조), 당해 토지가 소재하는 시청 · 군청 · 구청의 도시계획과에 건축제한 내용을 문의
정비사업의 추진절차
근거법 : 도시 및 주거환경정비법, 동법 제3조에 의하여 정비기본계획을 수립하며, 동법 제4조에 의하여 정비계획 수립 및 정비구역을 지정받고, 동법 제16조에 의하여 조합설립인가를 받아 동법 제28조에 의하여 사업시행인가를 받아 정비사업 시행
| 절차 | 내용 |
| 1. 구역지정 및 정비계획의 수립 |
정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 「도시 및 주거환경정비법」제 4조에 따라 지정·고시한 구역으로서 도시·주거환경정비기본계획에서 제시하는 적합한 범위 내에서 정비요건에 만족한 경우에 한하여 구역을 지정합니다. 정비구역의 지정은 해당 지역의 정비계획(안)을 수립하여 설명회 및 30일 이상의 공람을 거치고, 지방의회의 의견청취 후 이를 첨부하여 시·도지사에게 구역지정을 신청하게 됩니다. 시·도지사는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 구역지정 및 고시를 하게 되며, 이후 정비구역 내 사업의 지침이 될 수 있는 정비계획을 수립합니다. |
| 2. 추진위원회 구성 및 조합설립 인가 |
추진위원회 구성 및 조합설립인가는 정비구역 지정이후 주민 스스로 법률적 사업시행자의 지위를 취득하는 일련의 과정입니다. 추진위원회를 구성하기 위해서는 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 운영규정에 대한 토지등 소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토교통부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 시장·군수의 승인을 받아야 합니다. 이후 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관, 정비사업비와 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류, 그 밖에 시·도조례로 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 같습니다. |
| 3. 사업시행인가 |
사업시행인가란 정비구역 내 정비사업의 추진을 위해 필요한 포괄적이고 구체적인 내용으로 구성된 당해 정비사업 마스터플랜이라 할 수 있는 사업시행계획을 법적으로 확정하는 과정입니다. 사업시행계획서에는 토지이용계획, 건축물의 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 건축계획, 정비기반시설 설치계획, 공동이용시설 설치계획, 세입자 이주대책, 폐기물 처리계획, 교통계획, 범죄예방 대책 등이 포함됩니다. 사업시행인가를 받기 위해서는 신청하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원의 동의를 얻어야 합니다. 다만, 사업시행자가 지정개발자인 경우에는 정비구역 안의 토지면적 50퍼센트 이상 토지소유자의 동의와 토지등 소유자 과반수의 동의를 각각 얻어야 합니다. 이후 사업시행계획서에 정관등과 그 밖에 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출해야 합니다. |
| 4. 관리처분계획인가 |
관리처분계획이란 정비사업 시행자가 분양신청기간 종료 이후 대지 및 건축물에 대한 관리 및 처분에 관해 수립하는 계획으로서 사업 이전의 토지 및 건축물의 소유권 및 임차권, 저당권 등 소유권 외의 권리를 사업이후의 자산으로 변환하여 배분하는 과정입니다. 사업시행자는 분양신청기간이 종료되면 분양관련 사항, 정비사업비 추산액, 세입자 손실보상과 관련된 사항 등이 포함된 관리처분계획을 수립하고, 시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 인가를 받아야 합니다. 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 총회의 개최일로부터 1개월 전에 문서로 통지하여야 합니다. |
| 5. 준공인가 | 사업시행자는 앞서 수립한 사업시행계획대로 공사가 완료되었다고 판단되면 시장·군수에게 준공검사를 신청합니다. 시장·군수는 준공검사를 실시하고 사업시행계획대로 공사가 완료되었다고 인정되면 준공인가를 하고 공사의 완료를 고시하게 됩니다. |
| 6. 조합해산 및 청산 | 조합해산 및 청산은 정비사업 추진절차의 마지막 단계입니다. 조합의 해산은 목적을 달성한 이후 활동을 중지하고 법적 효력을 소멸시키는 상태를 말하며, 청산은 조합원이 소유한 사업 이전의 대지 또는 건축물에 대한 권리가액과 사업이후 새롭게 분양받은 대지 및 건축물에 대한 분양가액을 산정하여 합리적으로 배분하기 위한 과정입니다. 청산금의 징수 및 지급절차가 마무리되면 조합은 비로써 해산하게 됩니다. |
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