노후 자금 마련을 위한 주택연금제도(장점과 특징, 가입 조건, 신청 절차, 신청 방법, 수수료, 지급 방식, 대출 이자, 지급정지 사유)

노후에 대한 대비로 국민연금, 개인연금 외에 퇴직연금과 2023년부터 새롭게 시작된 기초연금이 있는데요.
이것만으로는 부족하다고 느낄 수 있습니다. 최근 들어 물가는 점점 오르고, 연금 수령액만으로는 부족해지는 상황이 발생하고, 혹시나 대출이 있다면 이자 또한 터무니없이 늘어나 미래에 대한 걱정과 퇴직 후 노후에 대한 걱정이 많을 수 있습니다.
이런 경우에는 주택연금을 확인해 보는 것도 좋은 방법 중 하나입니다. 주택연금 가입 조건, 주택 가격 대비 수령액, 대상자 그리고 장점에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

노후 자금 마련을 위한 또 다른 대안 주택연금제도

(1) 주택 연금이란?

주택연금제도란, 노후에 본인 소유의 집에 "평생" 거주하면서, 평생 생활비(연금 지급)도 확보할 수 있는 제도로 많은 사람들이 노후 자금의 대안으로 사용하며, 인기가 높습니다. 2007년부터 시행된 주택연금 제도는 지속적으로 가입자수가 증가하고 있는 추세입니다.

 

(2) 주택연금 장점 및 특징

① 본인 소유의 집에 평생 거주하면서, 평생 연금 지급(생활비)을 확보할 수 있는 제도입니다.
② 배우자 중 한 명이 사망하더라도, 연금 감액 없이 동일한 금액을 배우자에게 지급합니다.
③ 부부 모두 사망 시, 사후 정산 후 연금 지급이 종료하고 이때 주택을 처분한 가격으로 정산금액이 부족하면 한국주택금융공사에서 부담하고, 처분 후 금액이 남으면 상속인에게 상속하게 됩니다.
④ 다만, 주택연금을 이용하고 있는 도중에 집값의 변동이 있더라도 연금 지급액은 변동하지 않습니다.

 

(3) 주택연금 가입 조건

주택연금은 주택 소유자가 보유한 주택을 담보로 금융기관으로부터 노후생활 자금을 매월 연금방식으로 지급받는 제도를 말하는데요. 

① 부부 중 1명 이상, 만 55세 이상
② 부부 중 1명 이상, 대한민국 국민
③ 부부 합산 기준으로 공시가격 9억 원 이하의 주택 소유

• 만약 다주택자라면, 주택 공시가격 합산이 9억 원 이하인 경우에는 주택연금 가입 가능
• 공시가격 9억 원을 초과하는 2 주택자의 경우에는 비거주 1 주택을 3년 이내에 처분하는 조건으로 주택연금 가입 가능

 

(4) 주택연금 신청 절차 및 방법, 수수료

주택연금을 신청하게 되면, 한국주택금융공사의 심사를 거쳐서 공사가 담보(주택)를 취득한 후, 금융기관에서 보증서를 발급합니다. 보증서가 발급되면, 가입자는 해당 금융기관에 방문하여 대출 약정을 체결하고 매월 주택연금을 수령할 수 있습니다.

주택연금 신청 절자 및 방법

① [한국주택금융공사] 상담 및 신청 : 주택연금설명서 및 체크리스트, 주택연금신청서 및 서류 제출
② [한국주택금융공사] 심사 : 주택연금 가입자 요건 심사, 담보주택 조사 및 공시가격 평가 등
③ [한국주택금융공사] 보증약정 / 담보설정 : 약정서 체결, 근저당권 설정 또는 신탁등기
④ [한국주택금융공사 → 금융기관] 보증서 발급 : 보증서 발급 통지(고객 및 금융기관)
⑤ [금융기관] 대출 실행 : 고객이 금융기관 방문해서 대출 약정, 주택연금 수령, 기타 비용 정산(납부)

주택연금 수수료와 보증료

① 주택연금을 신청하는 과정에서 등기수수료, 등록면허세, 인지세 등의 담보설정비용이 발생합니다. 담보설정비용은 첫 월지급금 수령 시에 은행에서 정산할 수 있습니다.
② 주택연금을 받는 동안 보증료와 대출이자를 납부해야 합니다. 초기 보증료는 주택가격의 1.5%에 해당하는 금액을 가입 시 1회 납부, 연보증료는 보증잔액의 0.75%를 일할 계산하여 매월 대출로서 납부되어 보증잔액에 자동으로 더해지기 때문에 현금으로 직접 납부할 필요는 없습니다.
보증잔액은 대출잔액과 같은 의미로 현재까지 지급받은 월지급금, 개별인출금, 보증료, 대출이자를 합한 금액을 말합니다.
보증료는 가입자가 오래 생존하거나 주택가격이 하락했을 때, 공사가 입는 손실에 대한 보험료와 유사한 성격을 가지고 있습니다. 따라서, 주택연금을 해지하더라도 이미 납부한 초기보증료와 연보증료는 환급이 불가능합니다. 그러나 최초 대출 실행일로부터 3년 이내에 받은 주택연금을 전액 상환하여 해지하거나 또 재난으로 주택이 멸실된 경우에는 초기 보증료 일부를 환급받을 수 있으며, 경과일 수에 따라 환급률을 다르게 적용합니다.

주택연금 3년 이내 해지 시 환급금
- 경과 일수 30일 : 환급률 100% / 
- 경과 일수 365일(1년) : 환급률 68.5%
- 경과 일수 730일(2년) : 환급류 34.4%
- 경과 일수 1,000일 : 환급률 8.9%

최초 월지급금 실행일로부터 30일 이내에 가입 철회가 가능한데, 이를 위해 철회기한까지 철회신청서를 공사에 제출하고, 연금대출 전액을 상환해야 합니다.

주택연금 수령액

주택연금 수령액은 한국주택금융공사 홈페이지에서 조회를 통해서 예상연금액을 조회해 볼 수 있습니다.
주택연금 계산기 :
① 한국주택금융공사 홈페이지 접속(https://www.hf.go.kr/ko/index.do)
② 상단 메뉴 중 [주택연금] ▶ [가입안내]
③ 주택연금 월 수령액을 확인하기 위해서 주택소유자 생년월일, 배우자 생년월일, 주택구분, 주택가격, 지급방식, 월지급금 지급유형 등의 정보를 정확하게 입력한 후 [조회하기] 버튼을 클릭해서 주택연금을 계산해 볼 수 있습니다.

 

(5) 주택연금 담보제공

담보제공(취득) 방식 비교

주택 연금 가입을 진행할 때, 주택연금의 담보 취득 방식을 선택해야 하는데, 저당권방식과 신탁방식 2가지 중에서 선택할 수 있습니다.
저당권방식 주택연금과 신탁방식 주택연금은 아래와 같은 차이점이 있기 때문에 상황에 맞게 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.
주택연금을 받는 중 주택을 다른 곳에 담보로 제공하거나 그 밖에 공사의 담보를 침해하는 행위를 할 수 없습니다. 이를 위해 저당권 방식의 경우에는 부기등기를 해야 합니다. 또한 연금을 계속 지급하기 위해 필요한 경우 공사는 담보설정 금액의 상향을 요청할 수도 있습니다. 

	저당권 방식	신탁 방식
의미	가입자가 주택에 근저당권을 설정하면, 한국주택금융공사는 금융기관에 보증서를 발급하고 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금 대출을 지급하는 방식	가입자가 공사에 주택 소유권을 신탁하면, 한국주택금융공사는 금융기관에 보증서를 발급하고, 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금대출을 지급하는 방식
등기상 소유자 (주택연금을 받는 동안 주택의 등기상 소유자)	가입자	한국주택금융공사 (연금대출을 상환해서 소유권 회복 가능, 주택의 관리와 세금은 가입자가 부담)
배우자의 연금 승계 (배우자 중 1명 사망 시)	가입자 사망 시, - 자녀 동의가 없으면 배우자가 주택연금을 계속 받지 못할 수 있음 - 주택연금을 계속 받으려면, 배우자가 담보주택 전부를 상속 받아야 합니다.	가입자 사망 시, 자녀 동의가 없더라도 신탁계약에 따라 배우자가 주택연금을 계속 수령하며 주택에 거주할 수 있음.
임대차 가능 여부	- 보증금 있는 임대 불가능 - 보증금이 없는 경우 담보주택의 남는 공간에 한하여 임대 가능	보증금 있는 임대 가능 (보증금은 공사가 금융기관에 예치하여 관리하고, 정기예금 수준의 운용수익 지급, 보증금 있는 임대는 동시에 4건까지 가능)
연금 수령 종료 후 (부부 모두 사망 시)	주택 처분 금액에서 연금대출 상환 후 남은 금액은 상속인 소유	주택 처분 금액에서 연금대출 상환 후 남은 금액은 귀속권리자 소유 (가입자가 직접 귀속권리자를 개별 지정하거나, 자녀 전원을 귀속권리자로 포괄지정 가능)

담보주택 변경 및 임대

주택연금에 가입 후 이사를 가야 하는 경우에도 주택연금을 계속 이용할 수 있습니다.
담보주택을 새로운 주택으로 변경할 수 있습니다. 이런 경우에는 이사 시점 기준 기존 주택과 새로운 주택의 가격 차이에 따라 월지급금이 변경될 수도 있습니다. 또한, 주택연금 이용 중에 요양원에 입소하거나 자녀로부터 봉양을 받는 등의 공사에서 정한 경우에는 승인을 받아 다른 곳으로 주소 이전이 가능합니다.
주소를 이전한 경우 담보주택 전부를 임대할 수도 있으나, 보증금이 있는 전부 임대는 신탁방식의 경우에만 가능합니다.

구분	일부임대	전부임대
보증금 없는 경우	가능	이전승인 후 가능
보증금 있는 경우	신탁방식만 가능	신탁방식 + 이전승인 후 가능

 

 

(6) 주택연금 지급방식

주택연금 지급방식은 크게 연금수령 기간에 따라 종신방식과 확정기간방식으로 나누어집니다.
그리고 매월 연금을 받는 방식과 목돈을 쓰기 위해 인출 한도를 설정하는 방식으로 혼합하여 이용할 수 있는데, 이를 혼합방식이라고 합니다. 인출한도란, 목돈이 필요할 때 수시로 인출하여 사용할 수 있도록 연금의 일부를 떼어 설정해 둔 금액을 말합니다. 인출한도는 가입 후에도 설정할 수 있으며, 주택 구입, 도박, 임차자금, 투기 등의 용도로는 사용할 수 없습니다. 

① 종신방식

담보주택에 평생 거주하며, 평생 연금을 받을 수 있습니다.
인출한도 설정 없이 매월 연금형태로 지급

② 확정기간 방식

담보주택에 평생 거주하지만, 연금은 미리 정한 기간 동안 받을 수 있습니다.
인출한도 설정 없이, 미리 정한 기간만 연금형태로 지급

③ 종신혼합방식

인출한도 설정 후, 한도 범위 내에서 수시로 찾아 사용할 수 있습니다.

④ 확정기간혼합방식

인출한도 설정 후, 한도 범위 내에서 수시로 찾아 사용하며, 미리 정한 기간만 연금 수령

⑤ 우대방식

기초연금 수급권자(대상자) 부부 기준 2억 원 미만의 1 주택만 소유한 경우에는 종신 방식보다 최대 약 21% 많은 월지급금을 받을 수 있는 방식입니다.

⑥ 대출상환방식

우대방식의 대상자인 기초연금 수급권자 부부 기준 2억 원 미만의 1 주택만 소유한 경우에는 담보주택에 대출받은 금액이 있는 경우에는 대출을 상환하는 요도로 보다 많은 인출한도 설정이 가능한 방식입니다.

 

(7) 월지급금 지급유형

지급방식과 별개로 지급유형 역시 다양한 다양한 월지급금 유형이 있습니다.

매월 동일한 월지급금을 받는 정액형, 가입 초기에 선택한 기간은 많이 받고 이후에는 적게 받는 초기증액형, 최초 월지급금은 적지만 3년마다 4.5%씩 일정하게 월지급금이 증가하는 정기증가형이 있습니다.
종신방식의 지급방식은 초기증액형, 정기증가형, 정액형을 모두 이용할 수 있습니다. 하지만, 확정기간방식, 우대방식, 대출상환방식은 정액형으로만 이용할 수 있습니다.

주택연금 연금액(월지급금) 결정 기준

주택연금의 월 수령액은 부부 중 연소자 기준으로 주택 연금에 가입하는 시점의 연령, 담보주택 가격에 따라서 결정됩니다. 이때 주택연금의 담보주택 가격은 부동산테크 인터넷 시세, KB 인터넷 시세, 국토교통부 주택공시가격, 공사와 협약한 감정평가기관의 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용할 수 있습니다.

 

(8) 주택연금 대출이자 및 연금 지급정지 사유

주택연금 대출이자

대출이자는 대출잔액에 가입자가 금융기관과 약정한 금리를 적용하여 납부합니다.
이때 기준이 되는 금리를 코픽스로 선택하면, 대출금리가 6개월마다 변경되고, CD금리로 선택하면 대출금리가 3개월마다 변경됩니다.

대출금리 적용 특징
- COFIX(신규취급액) : [기준금리] 대출실행일 전일 기준 최신 고시 금리, [가산금리] 0.85%, [변동주기] 6개월
- CD(91일) : [기준금리] 대출실행일 직전 3 영업일 평균 금리, [가산금리] 1.1%, [변동주기] 3개월
※ 대출이자는 대출잔액에 자동으로 더해지기 때문에 현금으로 직접 납부하지 않아도 됨.
※ 하지만, 매월 납부할 이자가 대출 잔액에 자동으로 더해지기 때문에 이자는 복리로 계산됩니다.

주택연금 지급정지 사유

주택연금이 지급정지되는 대표적인 사유는 가입자가 사망하거나, 주택 소유권을 상실하거나, 고객이 직접 지급정지를 요청하는 경우가 있습니다.
주의해야 할 점은 신탁방식의 담보제공 방식은 공사가 담보주택의 등기상 소유자이기 때문에 지급 정지 사유에는 차이가 있습니다.

• 가입자 사망
• 처분조건 미이행
• 근저당 · 신탁 취소
• 주민등록 전출
• 담보증액 요구 불응
• 회생절차 개시
• 장기 미거주
• 조건변경 요청 불응
• 신탁계약 위반(신탁방식에만 적용)
• 주택 소유권 상실(신탁방식에는 해당하지 않음)
• 주택 용도 외 사용
• 가입자 요청
• 상환조건 미이행
• 재건축 청산금 수령

 

(9) 변제시기 사유 및 방법

발생한 지급정지 사유를 해소하지 않으면, 주택연금 이용이 중단될 수 있습니다. 이와 관련하여 변제시기 및 방법에 대해 알고 있어야 합니다.

변제시기 도래 사유

아래 사유 중 하나라도 해당하여 변제시기가 도래하면, 그동안 받은 주택연금을 상환해야 합니다.
① 부부(가입자, 배우자)가 모두 사망한 경우
② [신탁방식] 신탁계약을 위반한 경우
③ 가입자 사망 후 배우자에게 채무인수가 되지 않은 경우
④ 가입자, 배우자 모두 다른 장소로 주민등록을 이전한 경우
⑤ 가입자, 배우자 모두 주택에 실제로 거주하지 않는 경우
⑥ 주택 소유권을 상실한 경우(신탁방식 제외)
⑦ 추가 담보제공 요청에 불응한 경우, 저당권설정계약 또는 신탁계약이 무효 · 취소된 경우

가입자는 언제든지 임의로 변제하고, 연금을 해지할 수 있습니다. 다만, 임의로 연금을 해지하게 되면, 원칙적으로는 3년간 동일주택으로는 다시 주택연금에 가입할 수가 없게 됩니다. 그리고 만약 현금으로 변제가 어려운 경우에 주택을 매각해 변제할 수 있습니다. 다만, 변제시기가 되었는데 일정 기간 내에 현금으로 변제하거나 매각하지 못하면 주택을 경매나 공매로 처분하여 변제해야 할 수도 있습니다.

변제할 금액은 변제일 현재의 주택가격과 대출잔액 중 적은 금액입니다. 따라서 주택 처분대금이 대출 상환액보다 부족하더라도 추가로 상환할 필요가 없습니다. 그러나 사망 후 지급된 월지급금, 조세, 주택의 고의 훼손 등으로 한국주택금융공사가 변제받지 못한 금액이 있으면, 공사에서 추가적으로 부족분을 청구할 수 있습니다. 

 

(10) 주택연금전용계좌 이용(주택연금 지킴이 통장)

주택연금 가입자가 연금을 안정적으로 지급받을 수 있도록 월 185만 원 이하의 금액에 대해서는 압류가 금지되는 주택연금 전용계좌를 이용할 수도 있습니다.
주택연금전용계좌를 신청하려면, 가까운 한국주택금융공사 지사로 방문하거나 전화로 이용신청을 하고, 필요한 서류를 지참한 뒤 연금을 받을 때 방문했던 은행 지점에서 신청할 수 있습니다.

주택연금 지킴이 통장 특징

① 월지급금 중 '민사집행법'에 해당하는 최저생계비 이하의 금액만 입금되며, 해당 금액에 대한 압류 금지
② 월지급금 제외 타 입금 일체 불가, 출금 및 이체는 제한 없음
③ 입금 금액은 최저생계비로 제한되나, 계좌 잔액은 금액 제한 없음

주택연금 지킴이 통장 신청절차

① 확인서류 발급 : 가까운 주택금융공사 지사 방문 또는 전화로 [주택연금전용계좌 이용대상확인서] 발급 신청
② 통장개설 신청 : 주택연금 이용확인서류를 지참한 뒤, 연금을 받을 때 방문했던 은행 지점에서 주택연금 지킴이 통장개설 신청
③ 수령통장 등록 : 개설된 [주택연금 지킴이 통장]을 주택연금 수령계좌로 등록되도록 은행에 요청 후 이용