건축물 규모 산정(가설계) 분석

합리적 · 합법적인 틀 안에서의 개별필지에 대한 최고 · 최선의 사용방법을 찾는 것으로서, 개별필지의 최유효 이용방안 분석, 법률적으로 개발할 수 있는 최대범위 한도 내에서 임대수익을 극대화할 수 있는 용도로 이용하는 것

1. 용도선정 → 2. 건축물의 규모 산정
(최대높이, 최대연면적과 층수, 법정 주차대수와 주차장 면적 확보)

 

건축물의 최대높이 산정

1. 건축법에 의한 최고높이(가로구역, 일조권사선) 검토

건축물의 높이는 용적률과 함께 사업성에 큰 영향을 미치는 변수이기 때문에 정확하게 분석, 현재 건축법에서 가로구역의 지정과 일조권 확보를 위해 건축물의 높이를 제한하고 있음.

법명	규정
국토의 계획 및 이용에 관한 법률	① 용도지역에서의 높이제한
	② 용도지구에서의 높이제한
건축법	③ 건축물의 높이제한
	④ 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한

 

① 가로구역별 최고높이 제한지역

「건축법」에 의해 지정되는 가로구역별 최고높이 제한지역은 도로로 둘러싸인 일단의 지역에 대해 도시관리계획 등의 토지이용계획, 당해가로구역이 접하는 도로의 너비, 당해가로구역의 상·하수도등 간선시설의 수용능력, 도시미관 및 경관계획, 당해도시의 장래 발전계획 등을 고려하여 지정하며, 각 가로구역별 여건에 맞추어 주위 환경과 조화를 이루는 건축을 유도하여 바람직한 도시경관을 조성하는데 지정 목적이 있다.
토지이용규제정보서비스 홈페이지 : luris.molit.go.kr 에서 원하는 지역을 검색한 후 제한지역 확인

 

② 일조권 사선제한

사업대지가 전용 혹은 일반 주거지역이라면 법 제61조 제1항에 따라 일조권사선제한을 검토
일조권이란 햇볕을 향유할 수 있는 권리를 말하며 이 일조권을 보장하기 위해 건축물의 이격거리 및 높이를 제한
지자체별 대지 용도에 따라 다르니 자세한 사항은 지자체에 문의(지자체 건축조례 확인)

보통 3층 이하 건축물에 일조권 사선제한에 적용되는 경우는 거의 없음.
3층 이상이라면 일조권 사선제한 검토 필수(층별 높이 3m, 3층 9m의 경우 인접대지와 1.5m의 이격거리만 확보하면 되지만 9m가 넢어선 이후부터는 건축물의 높이가 인접대지 경계선으로부터 2배 이하가 되어야 함, 4층-12m의 경우 인접대지와 6m를 이격)

 

건축물의 층수와 높이

사선제한을 검토하여 대상지에 지을 수 있는 건물의 윤곽이 정해졌으면, 윤곽을 기초로 층수를 산정
층수를 산정하기 위해서는 우선 각 층의 기준이 될 층고(층의 높이)와 지하층의 유무 및 지표와 접하는 1층의 바닥높이를 설정
1층의 바닥 높이는 방습이나 방수, 우수처리 상황을 고려하여 지표면보다 최소한 15cm이상 높게 하는 것이 일반적
일반적인 건축물의 경우는 1층을 비롯한 각 층의 높이가 대부분 동일하나, 상업시설의 경우 출입구와 로비 등을 감안하여 1층만 천장고(천장의 높이)를 높게 하는 경우가 많이 있음.

일반적인 건축물의 층고 및 천장고

용도		층고	천장고
근린생활시설		3.2m	2.5m
주택		2.6m	2.3m
아파트	16층 미만	2.6m	2.3m
	16층 이상	2.8m	2.3m
주상복합아파트		3.5m	2.4m

 

건축물의 최대연면적과 층수 확정

법정 용적률의 한계 내에서 건축물의 연면적과 층수를 확정

법정 용적률 기준 확인 : https://copyking.tistory.com/45

지상층 연면적 = 대지면적 X 법정 용적률

적정한 바닥면적은 법정 건폐율내에서 조정

법정 건폐율 기준 확인 : https://copyking.tistory.com/44

 

법정 주차대수와 주차장 면적 확보

주차장의 종류

1. 노상주차장 : 도로상에 있는 유료 · 무료 주차장을 지칭하며, 최근에 골목길에 설치한 거주자 우선주차장도 해당
2. 노외주차장 : 도로 이외의 지역에 설치되는 사설 · 공설의 유 · 무료 주차장
3. 부설주차장 : 건축물 등 주차수요를 유발하는 시설에 부대하여 설치된 주차장으로서 시설물에 법적으로 설치하도록 규정된 주차장

No.	시설물	주차장법 시행령 별표 1	지자체 주차장 설치 및 관리조례(OO시)
1	위락시설	시설면적 ÷ 100㎡	시설면적 ÷ 70㎡
2	문화 및 집회시설 판매시설 의료시설 운동시설 업무시설 방송통신시설	시설면적 ÷ 150㎡	시설면적 ÷ 100㎡
3	제1종 근린생활시설 제2종 근린생활시설 숙박시설	시설면적 ÷ 200㎡	시설면적 ÷ 134㎡ (숙박시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하는 고시원은 시설면적 ÷ 100㎡)
4	단독주택	시설면적 50~150㎡ = 1대	시설면적 50~134㎡	1대
		시설면적 150㎡초과 = 1+(시설면적-150) ÷100	시설면적 134㎡이상	1+(시설면적-134) ÷87
5	다가구주택 공동주택 업무시설 중 오피스텔	주택건설기준 등에 관한 규종 제27조 제1항의 규정에 의하여 산정된 주차대수	전용면적 85㎡이하	전용면적 합계 ÷ 70
			전용면적 85㎡초과	전용면적 합계 ÷ 65
			세대당 1대에 미달시	세대당 1대 이상
6	골프장	홀의수 X 10	홀의수 X 15
	골프연습장	타석의 수 ÷ 1	타석의 수 ÷ 0.7
	옥외수영장	정원 ÷ 15	정원 ÷ 10
	관람장	정원 ÷ 100	정원 ÷ 70

4. 기계식 주차장 : 자주식 출입 및 주차가 아닌, 차량용 엘리베이터에 해당하는 카리프트 장치를 사용하여 출입 및 주차를 부분적 또는 전체적으로 하게끔 된 주차장을 통칭하는 표현
5. 주차전용 주차장 : 주차장으로 사용되는 면적이 70% 이상(경우에 따라 95% 이상)인 건축물

주차전용 건축물 조건
주차장 사용용도	기타 사용용도	건축 기준 완화
95% 이상	5% 미만의 일반적인 시설	건폐율 90% 이하 용적률 1,500% 이하 대지면적의 최소 45㎡ 이상 도로사선 1.8~3배
70% 이상	30% 미만의 제1종 근린생활시설 제2종 근린생활시설 문화 및 집회시설 판매시설 운동시설 업무시설 자동차관련시설

 

주차대수 산정

법정 주차대수 = 시설면적 ÷ 지자체 조례 기준
조례 기준에 따라 주차대수를 다르게 적용되지만 기본적인 주차대수 산정 원칙은 다음과 같습니다.

1. 시설물을 용도변경하거나 증축함에 따라 추가로 설치하여야 하는 부설주차장의 주차대수는 용도변경하는 부분 또는 증축으로 인하여 면적이 증가하는 부분에 대하여만 설치기준을 적용하여 산정
2. 설치기준에 의하여 주차대수를 산정함에 있어서 소수점 이하의 수가 0.5 이하인 경우에는 이를 1로 봅니다. 다만, 당해 시설물 전체(연면적)에 대하여 산정된 총 주차대수가 1대 미만(0.4)인 경우에는 주차대수를 0으로 적용

 

주차대수를 규정하는 주택건설기준 등에 관한 법률(제27조 제1항의 규정)

주택의 규모별 (전용면적)	주차장 설치기준
	특별시	광역시 및 수도권 내의 시지역	시지역 및 수도권 내의 군지역	기타지역
85㎡(25.7평) 이하	1대당 75㎡(22.7평)	1대당 85㎡(25.7평)	1대당 95㎡(28.7평)	1대당 110㎡(33.3평)
85㎡(25.7평) 초과	1대당 65㎡(19.7평)	1대당 70㎡(21.7평)	1대당 75㎡(22.7평)	1대당 85㎡(25.7평)

 

주차구획(주차장 면적)의 크기

구분	너비 x 길이(m)	비고
주차단위구획	2.3 X 5.0 이상
지체장애인용 주차단위구획	3.3 X 5.0 이상
평행주차 주차단위구획	2.0 X 6.0 이상
	2.0 X 5.0 이상	주거지역의 보도와 차도의 구분이 없는 도로

 

주차장 유형별 필요면적

필요한 주차장 면적 = 법정 주차대수 X 법정 주차면적 X 비율

구분	법정 주차면적	비율	주차장 필요면적
지상층 주차장	11.5(3.5평)	200%	23.0㎡(7평)
지하층 주차장		300%	34.5㎡(10평)
8대 이하의 소규모 지상주차장		150%	17.3㎡(5평)