개발행위허가의 정의와 절차 및 허가기준

개발행위허가란?

건축물을 건축하거나 지목 변경 등의 토지이용 행위를 하고자 할 때에는 토지소유자 마음대로 하는 것이 아니라 관할 시장 · 군수의 개발행위허가를 반드시 받아야 함
개발행위허가는 도시계획의 수립 및 진행을 원활히 하고 난개발을 방지하여 도시 전체가 조화롭고 건전하게 발전할 수 있도록 하는 것이 목적

개발행위 허가절차

1. 허가신청(민원인) → 2. 허가신청서 검토(시장 · 군수) → 허가여부 통보(15일 이내)

 

개발행위 허가기준(국토계획법 시행령 별표 1의2)

1. 분야별 검토사항

검토분야	허가기준
가. 공통분야	① 조수류 · 수목 등의 집단서식지가 아니고, 우량농지 등에 해당하지 아니하여 보전의 필요가 없을것 ② 역사적 · 문화적 · 향토적 가치, 국방상 목적 등에 따른 원형보전의 필요가 없을 것 ③ 토지의 형질변경 또는 토석채취의 경우에는 표고 · 경사도 · 임상 및 인근 도로의 높이, 배수 등을 참작하여 도시 · 군 계획 조례(특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 도시 · 군 계획조례를 말한다. 이하 이 표에서 같다)가 정하는 기준에 적합할 것. 다만, 다음의 어느하나에 해당하는 경우에는 위해 방지, 환경오염 방지, 경관 조성, 조경 등에 관한 조치가 포함된 개발행위내용에 대하여 해당 개발행위허가권자에게 소속된 도시계획위원회(제55조 제3항 제3호의2 각 목 외의 부분후단 및 제57조 제4항에 따라 중앙도시계획위원회 또는 시 · 도 도시계획위원회의 심의를 거치는 경우에는 중앙도시계획위원회 또는 시 · 도 도시계획위원회를 말한다)의 심의를 거쳐 이를 완화하여 적용할 수 있다.   ㉮ 골프장, 스키장, 기존 사찰, 풍력을 이용한 발전시설 등 개발행위의 특성상 도시 · 군 계획조례가 정하는 기준을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우   ㉯ 지형 여건 또는 사업수행 상 도시 · 군 계획조례가 정하는 기준을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우
나. 도시 · 군 관리계획	① 용도지역별 개발행위의 규모 및 건축제한 기준에 적합할 것 ② 개발행위허가제한지역에 해당하지 아니할 것
다. 도시 · 군 계획사업	① 도시 · 군 계획사업부지에 해당하지 아니할 것(제61조의 규정에 의하여 허용되는 개발행위를 제외한다) ② 개발시기와 가설시설의 설치 등이 도시 · 군 계획사업에 지장을 초래하지 아니할 것
라. 주변지역과의 관계	① 개발행위로 건축 또는 설치하는 건축물 또는 공작물이 주변의 자연경관 및 미관을 훼손하지 아니하고, 그 높이 · 형태 및 색채가 주변 건축물과 조화를 이루어야 하며, 도시 · 군 계획으로 경관계획이 수립되어 있는 경우에는 그에 적합할 것 ② 개발행위로 인하여 당해 지역 및 그 주변지역에 대기오염 · 수질오염 · 토질오염 · 소음 · 진동 · 분진 등에 의한 환경오염 · 생태계파괴 · 위해발생 등이 발생할 우려가 없을 것. 다만, 환경오염 · 생태계파괴 · 위해발생 등의 방지가 가능하여 환경오염의 방지, 위해의 방지, 조경, 녹지의 조성, 완충지대의 설치 등을 허가의 조건으로 붙이는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 개발행위로 인하여 녹지축이 절단되지 아니하고, 개발행위로 배수가 변경되어 하천 · 호소 · 습지로의 유수를 막지 아니할 것
마. 기반시설	① 주변의 교통소통에 지장을 초래하지 아니할 것 ② 대지와 도로의 관계는 건축법에 적합할 것 ③ 도시 · 군 계획조례로 정하는 건축물의 용도 · 규모(대지의 규모를 포함한다) · 층수 또는 주택호수 등에 따른 도로의 너비 또는 교통소통에 관한 기준에 적합할 것
바. 그밖의 사항	① 공유수면 매립의 경우 매립목적이 도시 · 군 계획에 적합할 것 ② 토지의 분할 및 물건을 쌓아놓는 행위에 입목의 벌채가 수반되지 아니할 것

 

2. 개별행위별 검토사항

검토분야	허가기준
가. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치	① 건축법의 적용을 받는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치에 해당하는 경우 그 건축 또는 설치의 기준에 관하여는 건축법의 규정과 법 및이 영이 정하는 바에 의하고, 그 건축 또는 설치의 절차에 관하여는 건축법의 규정에 의할 것. 이 경우 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 하는 토지의 형질변경, 토지분할 또는 토석의 채취에 관한 개발행위허가는 건축법에 의한 건축 또는 설치의 절차와 동시에 할 수 있다. ② 도로
나. 토지의 형질변경	① 토지의 지반이 연약한 때에는 그 두께 · 넓이 · 지하수위 등의 조사와 지반의 지지력 · 내려앉음 · 솟아오름에 관한 시험을 실시하여 흙바꾸기 · 다지기 · 배수 등의 방법으로 이를 개량할 것 ②토지의 형질변경에 수반되는 성토 및 절토에 의한 비탈면 또는 절개면에 대하여는 옹벽 또는 석축의 설치 등 도시 · 군 계획조례가 정하는 안전조치를 할 것
다. 토석채취	지하자원의 개발을 위한 토석의 채취허가는 시가화 대상이 아닌 지역으로서 인근에 피해가 없는 경우에 한하도록 하되, 구체적인 사항은 도시 · 군 계획조례가 정하는 기준에 적합할 것. 다만, 국민경제상 중요한 광물자원의 개발을 위한 경우로서 인근의 토지이용에 대한 피해가 최소한에 그치도록 하는 때에는 그러하지 아니하다.
라. 토지분할	① 녹지지역 · 관리지역 · 농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계 법령에 따른 허가 · 인가 등을 받지 아니하고 토지를 분할하는 경우에는 다음의 요건을 모두 갖출 것 ㉮ 건축법 제57조 제1항에 따른 분할제한면적(이하 이 칸에서 '분할제한면적'이라 한다) 이상으로서 도시 · 군 계획조례가 정하는 면적 이상으로 분할할 것 ㉯ 소득세법 시행령 제168조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 토지에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 국토교통부장관이 지정 · 고시하는 지역 안에서의 토지분할이 아닐 것. 다만, 다음의 어느 하나에 해당되는 토지의 경우는 예외로 한다.   1) 다른 토지와의 합병을 위하여 분할하는 토지   2) 2006년 3월 8일 전에 토지소유권이 공유로 된 토지를 공유지분에 따라 분할하는 토지   3) 그밖에 토지의 분할이 불가피한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우에 해당하는 토지 ㉰ 토지분할의 목적이 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경인 경우 그 개발행위가 관계법령에 따라 제한되지 아니할 것 ㉱ 이 법 또는 다른법령에 따른 인가 · 허가 등을 받지 않고나 기반시설이 갖추어지지 않아 토지의 개발이 불가능한 토지의 분할에 관한 사항은 해당 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 도시 · 군 계획조례로 정한 기준에 적합할 것 ② 분할제한면적 미만으로 분할하는 경우에는 다음의 어느 하나에 해당할 것 ㉮ 녹지지역 · 관리지역 · 농립지역 및 자연환경보전지역 안에서의 기존 묘지의 분할 ㉯ 사설도로를 개설하기 위한 분할(사도법에 의한 사도개설허가를 받아 분할하는 경우를 제외한다) ㉰ 사설도로로 사용되고 있는 토지 중 도로로서의 용도가 폐지되는 부분을 인접토지와 합병하기 위하여 하는 분할 ㉱ <삭제> ㉲ 토지이용상 불합리한 토지경계선을 시정하여 당해 토지의 호용을 증진시키기 위하여 분할 후 인접토지와 합필하고자 하는 경우에는 다음의 1에 해당할 것. 이 경우 허가신청인은 분할 후 합필되는 토지의 소유권 또는 공유지분을 보유하고 있거나 그 토지를 매수하기 위한 매매계약을 체결하여야 한다.   1) 분할 후 남는 토지의 면적 및 분할된 토지와 인접토지가 합필된 후의 면적이 분할제한면적에 미달되지 아니할 것   2) 분할 전후의 토지면적에 증감이 없을 것   3) 분할하고자 하는 기존 토지의 면적이 분할제한면적에 미달되고, 분할된 토지 중 하나를 제외한 나머지 분할된 토지와 인접토지를 합필한 후의 면적이 분할제한면적에 미달되지 아니할 것 ③ 너비 5미터 이하로 분할하는 경우로서 토지의 합리적인 이용에 지장이 없을 것
마. 물건을 쌓아놓는 행위	당해 행위로 인하여 위해발생, 주변황경오염 및 경관훼손 등의 우려가 없고, 당해 물건을 쉽게 옮길 수 있는 경우로서 도시 · 군 계획조례가 정하는 기준에 적합할 것

 

용도지역별 개발행위허가의 규모 기준

용도지역		면적		연접개발 적용 유무
도시지역	주거지역	10,000㎡	3,025평	해당사항 없음
	상업지역	10,000㎡	3,025평
	공업지역	30,000㎡	9,075평
	자연녹지지역	10,000㎡	3,025평	적용 받음
	생산녹지지역	10,000㎡	3,025평
	보전녹지지역	5,000㎡	1,513평
관리지역		30,000㎡	9,075평
농림지역		30,000㎡	9,075평
자연환경보전지역		5,000㎡	1,513평

 

성장관리방안

개발압력이 높아 무질서한 개발이 우려되는 지역 등을 대상으로 미래의 개발행위를 예측하여 이에 대한 계획적 개발 및 관리방향을 제시하는 유도적 성격의 계획
비도시지역에서의 건축허가는 국토계획법과 도시계획 조례 기준에 맞춰 건축허가를 하고 있으나 이 규정만으로는 비도시 지역의 난개발을 막는데 한계가 있었습니다. 그래서 성장관리방안 제도를 통해 도로, 공원 등 기반 시설과 건축물의 배치 형태, 환경관리계획, 경관계획 등을 규제하여 지역의 난개발을 방지
현재는 개발행위를 국토계획법과 도시계획 조례 기준에 맞춰 허가하고 있으나 앞으로는 시에서 마련한 성장관리방안 기준에도 부합해야 개발허가를 받을 수 있습니다.