재개발사업 절차 및 소요시간 분석

정비사업지정 부터 준공까지 재개발 절차 및 소요시간에 대한 분석

재개발사업은 정비사업 中 하나로 도로, 상하수도 시설등의 기반시설이 열악하고 노후 및 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선할 목적으로 이루어지며 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시 환경을 개선하는 사업을 말합니다.
재개발사업은 재건축사업과 달리 낙후된 주거환경까지 모두 정비하는 것이므로 공공사업의 성격을 띄는 차이점이 있습니다.

 

재개발사업 절차

재개발사업 추진 절차

재개발 절차는 도시 및 주거환경 정비기본계획 및 도시 및 주거환경 정비계획 수립을 시작으로 재개발 사업 조합 설립추진위원회를 구성하여 재개발사업조합을 설립하고, 사업시행인가를 받아 시작하게 됩니다. 이후 분양절차를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 철거 및 착공을 실시하게 됩니다.
서울시 정비사업 통계에 따르면 재개발 절차에 따른 평균적 소요시간은 8년 2개월이 소모됩니다.

 

정비구역지정

- 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
- 노후, 불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 2/3(시.도조례로 비율의 10% 포인트 범위에서 증감할 수 있음) 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
- 인구·산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위해 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
- 해당 지역의 최저고도지구의 토지(정비기간시설용지를 제외)면적이 전체 토지면적의 50%를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 해당 지역 건축물의 바닥면적합계의 2/3 이상인 지역
- 공장의 매연·소음 등으로 인접지역의 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공역지역 또는 [산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률]에 따른 도시형공장이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하려는 공업지역
- 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로 [주택법] 제20조에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설·공급이 필요한 지역
- 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거 환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
- 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생 시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역

재개발 절차에서의 첫 단계는 정비구역지정 입니다. [도시 및 주거환경정비법] 제16조제1항에 따라 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정합니다.
정비계획 수립 대상지역으로는 노후, 불량 건축물의 수가 전체 건축물 수의 2/3이상인 지역으로 위의 내용에서 어느하나에 해당하는 지역을 말합니다.

 

조합설립인가

정비구역 지정 이후 조합설립 단계로 넘어가게 됩니다. 시장, 군수, LH 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려면 토지등 소유자로 구성된 조합을 설립해야 합니다.
조합 설립을 위해서 토지등 소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상의 토지수유자의 동의가 있어야합니다.[도시 및 주거환경정비법] 제35조제2항

정비구역 지정에서 조합설립인가까지 평균 10개월 정도 소요

조합원의 자격

다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러명의 토지등 소유자가 1세대에 속하는 때
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말함) 후 1명의 토지등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

 

사업시행인가

재개발 절차에서 사업시행인가를 받은 것은 재개발사업이 사실상 무산될 확률이 현저히 낮아진다고 볼수 있습니다.
사업시행자는 사업시행계획인가를 신청하려면 사업시행계획 인가신청서, 총회 의결서 사본, 사업시행 계획서 등을 시장, 군수 등에게 제출해야 합니다.
사업시행인가를 받은 사업시행자는 재개발사업을 시행하기 위해서 토지 및 물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있습니다.
조합설립인가를 받은 후 사업시행인가까지 평균 1년 10개월 정도 소요

 

관리처분계획인가

재개발 정비사업 시행 후 분양되는 대지 또는 건축시설 등에 대하여 합리적인고 균형 있는 권리의 배분에 관한 사항을 정하는 계획입니다.

재개발 사업시행자는 분양 신청기간이 종료되면 분양관련 사항, 정비사업비 추산액, 세입자 손실보상과 관련된 사항 등이 포함된 관리처분계획을 수립하고, 시장·군수·구청장에게 관리처분계획인가를 받아야 합니다. 
사업시행인가를 받은 후 관리처분인가까지 평균 1년 6개월 정도 소요

관리처분계획인가를 받은 경우 재개발이 확실시 된다고 판단하여도 됩니다.

 

착공

관리처분계획 인가를 받은 이후 철거 및 착공을 하게 됩니다.
사업시행자는 사업시행계획서를 작성할 때 기존주택의 철거 계획서를 포함시켜야 하며 기존의 건축물 철거를 시작하게 됩니다.
관리처분계획인가 이후 착공까지 평균 1년 2개월 정도 소요

 

준공

재개발 절차의 마무리 단계, 사업시행자는 준공인가 신청을 통해 준공인가를 받아야하고 정비구역의 지정은 준공인가의 고시가 있은 날 부의 다음날 해제되는 것으로 봅니다.
사업시행자는 공사완료의 고시가 있을 때에는 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권으르 이전해줘야 합니다.
이후 청산금의 지급 및 징수를 거쳐 조합해산 절차가 진행됩니다.

 

재개발은 조합원 갈등, 법정 투쟁, 분양 지연 등의 이유로 사업이 멈춰버리거나 지연되는 경우가 많기 때문에 10년 이상의 시간이 소요되기도 합니다.