개발제한구역(그린벨트) 분석

개발제한구역(그린벨트)

'개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법'에 의해서 지정
개발제한구역에서의 행위제한 등 기타 개발제한구역의 효율적인 관리를 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보함을 목적으로 함.
[* 농어가주택 신축 불가]
[* 개발제한구역 지정 전(1972년 8월 25일) 대지만 제한적 신축 가능]

용도구역의 개발제한구역

개발제한구역 안에서 전원주택을 합법적으로 건축하는 방법

① 개발제한구역 지정 전(1972년 8월 25일)부터 지목이 대지인 토지에 신축
② 기존 주택 매입 후 개축
③ 기존의 근린생활시설을 구입하여 주택으로 용도변경
④ 이축권 매입 후 주택 신축

■ 이축권 : 기존 주택이 공익사업의 시행으로 인하여 철거되는 경우나 재해로 인하여 거주할 수 없게 된 경우에는 개발제한구역 내에 주택을 신축할 수 있는데, 바로 이러한 권리를 통상적으로 이축권이라고 함.
 - 도로 이축권 : 그린벨트에 주택이 도로 등으로 수용 될 경우 다른 지역으로 이축 할 수 있는 권리로 공공 이축권, 도로 딱지라고 불림.
 - 재해 이축권 : 홍수, 태풍으로 유실된 경우 6개월 이내에 행사
 - 일반 이축권 : 그린벨트 지정 이전에 타인의 토지 위에 주택을 건축하여 살다가 주택의 증 · 개축이 필요하나 토지 소유자의 동의를 얻지 못할 경우에 이축할 수 있는 권리로 용마루권, 용마루딱지라 불림.

 

개발제한구역에서의 행위제한

	원칙 (개발제한구역에서는 다음의 행위를 할 수 없다)
				개발제한구역	① 건축물의 건축 및 용도변경 ② 공작물의 설치 ③ 토지의 형질변경 ④ 죽목의 벌채 ⑤ 토지의 분할 ⑥ 물건을 쌓아놓는 행위 ⑦ 도시계획사업

 

개발제한구역에서의 예외사항

	예외사항
개발제한구역	허가를 받고 할 수 있는 행위	신고를 하고 할 수 있는 행위	행위허가 기준 (영 제22조 관련 별표2)
	① 건축물이나 공작물로 이에 따르는 토지의 형질변경(영제13조 제1항 관련 별표1) ② 이축 : 개발제한구역의 건축물로서 집단취락지구로의 이축 ③ 이주단지의 조성 : 공익사업(개발제한구역에서 시행하는 공익사업만 해당) ④ 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 토지의 형질변경으로서 영농을 위한 경우 등 다음 사항의 토지의 형질변경 ⑤ 벌채 면적 및 수량, 그밖에 500㎡ 이상의 죽목 벌채 ⑥ 토지분할 : 분할된 후 각 필지의 면적이 200㎡이상(지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우에는 330㎡이상)인 경우를 말한다. 다만 다음의 어느하나에 해당하는 경우에는 그 미만으로도 분할 할 수 있다.  - 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 제1호 및 제2호에 따른 공익사업을 시행하기 위한 경우  - 인접 토지와 합병하기 위한 경우  - 사도법에 따른 사도, 농로, 임도, 그밖에 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우  - 별표 2 제3호 가목에 따른 토지의 형질변경을 위한 경우. 다만, 분할 후 형질변경을 하지 아니하는 다른 필지의 면적이 60㎡ 미만인 경우는 제외 ⑦ 모래 · 자갈 · 토석 등 물건을 다음 기간까지 쌓아놓는 행위 ⑧ 건축물을 근린생활시설 등으로 용도변경하는 행위	① 주택 및 근린생활시설로서 다음의 어느 하나에 해당하는 증축 · 개축 및 대수선 ② 농림수산업용 건축물(관리용 건축물은 제외) 또는 공작물로서 다음의 어느하나에 해당하는 경우의 증축 · 개축 및 대수선  - 증축 · 개축 및 대수선되는 건축면적 또는 바닥면적의 합계가 50㎡ 이하인 경우  - 축사, 동물사육장, 콩나물재배사, 버섯재배사, 퇴비사 및 온실의 기준 면적을 포함한 연면적의 합계가 200㎡ 미만인 경우 ③ 농어촌정비법 제2조 제16호 다목에 따른 주말농원사업 중 주말영농을 위하여 토지를 임대하는 이용객이 50명 이상인 주말농원사업에 이용되는 10㎡초과 20㎡ 이하의 농업용 원두막(벽이 없고 지붕과 기둥으로 설치한 것)을 설치하는 행위. 다만, 주말농원을 운영하지 아니하는 경우에는 지체없이 철거하고 원상복구하여야 한다. ④ 근린생활시설 상호간의 용도변경. 다만, 휴게음식점 · 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경하는 경우는 제외한다. ⑤ 벌채 면적이 500㎡ 미만이거나 벌채 수량이 5㎡ 미만인 죽목의 벌채 ⑥다음의 어느 하나에 해당하는 물건을 쌓아두는 행위  - 제17조 제1항에 따른 물건을 1개월 미만 동안 쌓아두는 행위  - 중량이 50톤 이하이거나 부피가 50㎡이하로서 물건을 15일 이상 쌓아두는 행위 ⑦ 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률에 따른 문화재의 조사 · 발굴을 위한 토지의 형질변경 ⑧ 생산품의 보관을 위한 임시 가설천막의 설치 ⑨ 지반의 붕괴 또는 그밖의 재해를 예방하거나 복구하기 위한 축대 · 옹벽 · 사방시설 등의 설치 ⑩ 영농을 위한 지하수의 개발 · 이용시설의 설치 ⑪ 논을 밭으로 변경하기 위한 토지의 형질변경 ⑫ 논이나 밭을 과수원으로 변경하기 위한 토지의 형질변경 ⑬ 제1항 단서에도 불구하고 주택 및 근린생활시설의 대수선 등 대통령령으로 정하는 행위는 시장·군수·구청장에게 신고하고 할 수 있다. ⑭ 제1항 단서와 제2항에도 불구하고 국토해양부령으로 정하는 경미한 행위는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 할 수 있다. ⑮ 시장·군수·구청장이 제1항 각 호의 행위 중 대통령령으로 정하는 규모 이상으로 건축물을 건축하거나 토지의 형질을 변경하는 행위 등을 허가하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 주민의 의견을 듣고 관계 행정기관의 장과 협의한 후 특별자치도·시·군·구 도시계획위원회의 심의를 거쳐야한다. 다만, 도시계획시설 또는 제1항 제1호 사목에 해당하는 시설의 설치와 그 시설의 설치를 위하여 토지의 형질을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다. ⑯ 제1항 단서에 따라 허가를 하는 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제60조, 제64조 제3항 및 제4항의 이행보증금·원상회복에 관한 규정과 같은 법 제62조의 준공검사에 관한 규정을 준용 ⑰ 제1항 각 호와 제2항에 따른 행위에 대하여 개발제한 구역 지정 당시 이미 관계법령에 따라 허가 등을 받아 공사나 사업에 착수한 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 계속 시행할 수 있다 ⑱ 제1항 단서에 따른 허가 또는 신고의 대상이 되는 건축물이나 공작물의 규모·높이·입지기준, 대지안의 조정, 건폐율, 용적률, 토지의 분할, 토지의 형질변경의 범위 등 허가나 신고의 세부 기준은 대통령령으로 정한다 ⑲ 국토해양부장관이나 시·도지사가 제1항 제1호 가목에 따른 공공용 시설을 설치하기 위하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제91조에 따라 실시계획을 고시하면 그 도시계획시설사업은 제1항 단서에 따른 허가를 받은 것으로 본다. ⑳ 제8항에 따라 허가를 의제받으려는 자는 실시계획인가를 신청하는 떄에 허가에 필요한 관련 서류를 함께 제출하여야 하며, 국토해양부장관이나 시·도지사가 실시계획을 작성하거나 인가할 때에는 미리 관할시장·군수·구청장과 협의	① 일반적 기준  - 개발제한구역의 훼손을 최소화할 수 있도록 필요한 최소 규모로 설치  - 해당 지역과 그 주변지역에 대기오염, 수질오염, 토질오염, 소음, 진동, 분진 등에 따른 환경오염, 생태계 파괴, 위해발생 등이 예상되지 아니하여야한다.  - 해당 지역과 그주변지역에 있는 역사적·ㅁ분화적·향토적 가치가 있는 지역을 훼손하지 아니하여야 한다  - 토지의 형질을 변경하거나 죽목을 벌채하는 경우에는 표고, 경사도, 숲의 상태, 인근 도로의 높이와 배수 등을 고려하여야 한다.  - 도시계획시설의 설치, 법 제11조 제1항 제5호에 따른 건축물의 건축 및 토지의 형질변경에 대하여는 관리계획이 수립되지 아니하였거나 수립된 관리계획의 내용에 위반되는 경우에는 그 설치 등을 허가하여서는 아니된다.  - 임야 또는 경지정리된 농지는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 위한 부지에서 가능하면 제외하여야 한다  - 건축물을 건축하기 위한 대지면적이 60㎡ 미만인 경우에는 건축물의 건축을 허가하지 아니하여야 한다. 다만, 기존의 건축물을 개축하거나 재축하는 경우에는 그러하지 아니하다. ② 건축물의 건축 또는 공작물의 설치 ③ 토지의 형질변경 및 물건의 적치 ④ 취락지구로의 이축 및 이주단지의 조성

 

관련법규

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조(개발제한구역의 지정)
• 「개발제한구역법」 제1조(목적), 제3조(개발제한구역의 지정 등), 제11조(개발제한구역관리계획의 수립 등), 제15조(취락지구에 대한 특례), 제16조(주민지원사업 등)
• 「개발제한구역법 시행령」 제2조(개발제한구역의 지정 및 해제의 기준)

 

개발제한구역(그린벨트) 투자

그린벨트가 해제될 가능성에 대한 의문이 발생하며,
일부 그린벨트의 보전가치가 없는 지역에 대해서는 투자의 가치가 있다고 판단되어지지만 대부분의 그린벨트는 자체 만으로 보전되어야 한다고 생각합니다.

그린벨트 투자는 그린벨트가 해제되고 개발이 되어야만 투자수익을 누릴 수 있는데 향후 국토정책은 녹지공간의 지속적인 공급을 위해서 도시의 임야(산지)개발이 엄격히 제한될 것입니다.
무리한 그린벨트 투자는 국토관리정책에도 맞지 않고 투자의 불확실성도 매우 크다고 볼수 있습니다.