토지의 용도에 따른 건축과 토지이용계획 확인

토지의 용도

토지소유권을 취득하면 취득한 토지 위에 원하는 주택, 아파트, 공장 등 건축물을 마음껏 지을 수 있을까요?

NO. 우리나라는 개발과 보전의 조화라는 공공 목적을 위해 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'을 재정, 소유자 이용권의 일부를 제한하고 있습니다.
즉, 토지의 용도지역에 따라 지을수 있는 건물의 종류 및 크기가 달라집니다.

 

용도지역이란?

국토계획법상 국토는 지역 균형 발전, 토지의 특성 및 이용 실태, 장래 이용 방향 등을 고려해 크게 4개의 용도 지역으로 분류됩니다.

1. 도시지역
인구와 산업이 밀집되어 있거나, 밀집이 예상되어 체계적인 개발 · 정비 · 관리 · 보전 등이 필요한 지역

2. 관리지역
도시지역 인구와 산업의 수용 목적으로 도시지역에 준하여 관리하거나, 농림업 진흥/자연환경보전 목적의 관리가 필요한 지역

3. 농림지역
도시지역에 속하지 않는 농업진흥지역 또는 보전산지 등으로 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역

4. 자연환경보전지역
자연환경 · 수자원 · 해안 · 생태계 · 상수원 및 문화재의 보전과 수자원의 보호·육성 등을 위해 필요한 지역

용도지역은 크게 4가지로 나뉘지만,
편의상 '도시지역'과 '그 외 비도시지역'으로 나누어 부르기도 합니다.
* 관련법 : [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 제2조, 제36조

 

 

용도지역 건폐율 · 용적률 · 활용 용도 정리

도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 다시 나뉘며 각각 지정목적에 따라 건폐율과 용적률이 상이합니다.

용도지역			건폐율	용적률	건축 및 활용 용도
도시지역	주거지역	제1종 전용주거지역	50% 이하	50%이상 100%이하	단독주택 주거환경 보호
		제2종 전용주거지역	50% 이하	100%이상 150%이하	공동주택 주거환경 보호
		제1종 일반주거지역	60% 이하	100%이상 200%이하	저층주택 주거환경 보호
		제2종 일반주거지역	60% 이하	150%이상 250%이하	중층주택 주거환경 보호
		제3종 일반주거지역	50% 이하	200%이상 300%이하	중/고층주택 주거환경 보호
		준주거지역	70% 이하	200%이상 500%이하	주거와 상업기능 완충
	상업지역	중심상업지역	90% 이하	400%이상 1500%이하	도심/부도심의 상업기능 확충
		일반상업지역	80% 이하	300%이상 1300%이하	일반적인 상업 및 업무기능 확충
		근린상업지역	70% 이하	200%이상 900%이하	일용품 및 서비스 공급업 확충
		유통상업지역	80% 이하	200%이상 1100%이하	지역간 유통기능 증진
	공업지역	전용공업지역	70% 이하	150%이상 300%이하	중화학 및 공해성 공업 수용
		일반공업지역		200%이상 350%이하	환경오염이 적은 공업 수용
		준공업지역		200%이상 400%이하	시가지 인접한 경공업 중심 수용
	녹지지역	보전녹지지역	20% 이하	50%이상 80%이하	역사문화적 가치가 높은 지역 보존
		생산녹지지역		50%이상 100%이하	농업생산을 위해 개발 유보하는 지역
		자연녹지지역		50%이상 100%이하	도시환경 보존을 위한 제한적 개발
관리지역	보전관리지역		20% 이하	50%이상 80%이하	환경보호 필요하나, 여건상 어려운 지역
	생산관리지역		20% 이하	50%이상 80%이하	임업, 어업 등 관리
	계획관리지역		40% 이하	50%이상 100%이하	자연환경을 고려, 제한적인 개발 추구
농림지역			20% 이하	50%이상 80%이하	농림업 진흥 및 산림 보전 필요한 지역
자연환경보전지역			20% 이하	50%이상 80%이하	자연환경 보전과 수산자원 보호 · 육성

지자체별로 용도지역별 건폐율과 용적률이 달리 지정될 수 있어 별도 확인이 필요합니다.

 

 

건폐율은 무엇일까요?

건폐율은 대지 내 수평적인 건축 밀도를 뜻하는 용어로 대지면적 대비 건물 바닥면적의 비율로
대지에 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는가? 를 구하는 것입니다.

건폐율 = (건축면적*) / (대지면적**) × 100

건폐율이 크면 건물을 넓게 지을 수 있어 대지를 효율적으로 이용 가능
건폐율을 설정하는 이유는 대지지면에 공터를 채광, 통풍 등을 확보하고, 화재 등에 대비하기 위해서입니다.

* 건축면적 : 건축물 1층의 바닥면적으로 외벽 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적
** 대지면적 : 토지의 수평투영면적, 경사진 토지와 같은 경우는 실제 경사면적이 아닌 수평상태로 가정한 후에 산출

 

 

용적률은 무엇일까요?

건폐율은 대지 내 수평적인 건축 밀도를 뜻하는 용어로 대지면적 대비 건물 바닥면적의 비율로
대지에 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는가? 를 구하는 것입니다.

용적율 = (건물연면적*) / (대지면적) × 100

용적률이 크면 건물을 여러 층으로 높게 지을 수 있습니다.
용적률은 보통 건물의 높이를 의미하기도 하므로 용적률이 높은 토지일수록 부동산 가치가 높다고 볼 수 있습니다.

* 연면적 : 건물의 층별 바닥 면적의 총합(용적률 산정용 연면적은 지하면적을 제외함)

 

 

토지이용계획 확인하기

토지의 용도를 세부적으로 확인하기 위해서는 토지이용계획을 열람해야 합니다.

토지용정보규제서비스(클릭)에 접속
*씨:리얼 부동산종합정보(클릭) - 부동산 정보열람에서도 확인할 수 있습니다.
① 토지이용계획란에 열람하고자하는 토지의 소재지 입력
② 용적률, 건폐율 확인
③ 지목, 면적 확인
④ '지역지구 등 지정여부'에서 해당 토지의 용도 확인 가능

* 지목이란(알아보기 클릭)
[공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률]에 의거하여 분류되는 토지의 용도

 

지구단위계획이 지정되어 있을 경우, 개별 토지들은 구체적인 허용용도가 세부적으로 정해져 있습니다.
도시계획정보서비스에서 해당 토지의 지구단위계획을 확인하세요.

지구단위계획 고시문 열람하기
도시계획정보서비스에(클릭) 접속
① 열람하고자 하는 소재지를 입력
② 해당 소재지를 지도에서 확인 후 '고시보기'를 클릭해서 지구단위계획 고시문을 확인할 수 있습니다.

지구단위계획이란 도시계획수립 지역 가운데 일부 지역을 체계적이고 계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획입니다.
모든 토지에 지정되어 있는 계획은 아니지만 수립되어 있을 경우 반드시 검토해 주세요.