용도구역 분석

용도구역

용도구역은 용도지역 및 용도지구와는 별개로 시가지의 무질서한 확산 방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정 · 관리를 위함

용도지역 및 용도지구의 행위제한을 강화 또는 완화하는 지역으로서, 대부분 자연환경과 수자원을 보전하고 무질서한 시가화를 방지하기 위해서 토지이용행위를 극도로 제한하고 있는 구역

 

용도구역 종류, 지정목적 및 행위제한

용도구역	지정목적 및 행위제한 요약	근거법
개발제한구역	개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하기 위한 지역으로 공익적 보전성이 강해 법에서 정하는 특별한 사유를 제외하고 토지를 1차적으로만 이용 가능한 지역 [농어가주택 신축 불가] [개발제한구역 지정 전 1972년 8월 25일, 대지만 제한적 신축 가능]	개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 + 동법 시행령
시가화조정구역	시가화조정구역은 도시의 계획적 · 단계적 개발을 도모하기 위해 시가화를 유보하는 기간(5년~20년)까지 법에서 정하는 특별한 사유를 제외하고 토지를 1차적으로만 이용 가능한 지역 [농어가주택 신축 불가]	국토의 계획 및 이용에 관한 법률 + 동법 시행령
수산자원보호구역	수산자원보호구역은 수산자원의 보호 및 육성을 위하여 공유수면이나 그에 인접된 토지를 저오염시설로 제한적으로 이용 가능한 지역 [농어가주택 신축 가능] [근린생활시설 신축 가능, 일반음식점 · 단란주점 · 안마시술소 제외]	국토의 계획 및 이용에 관한 법률 + 수산자원관리법
도시자연공원구역	도시자연공원구역은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가 · 휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안의 식생이 양호한 산지의 개발을 제한하기 위한 구역으로 공원조성계획에 의한 공원시설만 설치가 가능한 지역	도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 + 동법 시행령

 

국토계획법으로 지정되는 기타 용도구역

국토계획법에 의한 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정은 1. 도시관리계획으로 지정하는 방법과 2. 국토해양부장관, 시 · 도지사, 시장 또는 군수가 특정한 목적의 수행을 위해 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정

1. 개발밀도관리구역 : 도시기반시설의 용량에 맞추어 개발이 이루어질 수 있도록 하기 위하여 이미 개발이 완료된 도심지역과 같이 기반시설을 추가로 설치하기 어려운 경우에, 대통령령이 정하는 범위 안(당해 용도지역에 적용되는 용적률 최대한도의 50%)에서 건폐율 또는 용적률을 강화하여 적용함으로써 개발압력을 완화하여 기반시설의 부족현상이 심화되는 것을 방지하기 위해 지정하는 구역, 자세한 내용은 당해 토지가 소재하는 시청 · 군청 · 구청의 도시계획과에 문의

2. 개발행위허가제한지역 : 법령상의 조건만 충족하면 개발행위를 허용해야 하기 때문에 이러한 문제점을 보완하기 위해서 국토계획법에서는 법령상의 모든 조건이 충족된다 할지라도 자연환경과의 조화 여부, 주변 지역에 대한 위해 여부, 기반시설 설치 여부, 상위계획과의 관계 등의 문제가 있을 경우 불허가 처분을 할 수 있는 법적 근거를 두어 지금까지의 기속재량행위에서 자유재량행위로 전환하는 개발행위허가제를 도입

개발행위허가지역은 1회에 한하여 3년 이내의 기간 동안 개발행위를 불가할 수 있는 지역, ③⑤해당지역은1회에 한하여 2년이내의 기간동안 개발행위허가의 제한을 연장 가능

① 녹지지역 또는 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 생육되고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역 ② 개발행위로 인하여 주변의 환경 · 경관 · 미관 · 문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역 ③ 도시기본계획 또는 도시관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 당해 도시기본계획 또는 도시관리계획이 결정될 경우 용도지역 · 용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역 ④ 지구단위계획구역으로 지정되어 지구단위계획을 수립하고 있는 지역 ⑤ 기반시설부담구역으로 지정되어 기반시설부담계획을 수립하고 있는 지역

 

 

3. 토지거래허가구역 : 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사가 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 5년 이내의 기간을 정하여 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 지정 · 공고한 지역을 말한다.

토지거래허가구역은 다음에 해당하는 지역을 대상으로 국토교통부장관이 중앙도시계획위원회 또는 시ㆍ도도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정한다.

토지거래허가구역에 있는 토지에 관한 소유권 · 지상권(소유권 · 지상권의 취득을 목적으로 하는 권리 포함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당)하는 계약(예약 포함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장 · 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

다만, 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 다음의 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약은 허가없이 할 수 있다(기준면적의 10% 이상 300% 이하의 범위에서 따로 정하여 공고한 경우에는 그에 따른다.)

- 주거지역 180㎡ 이하, 상업지역 200㎡ 이하, 공업지역 660㎡ 이하, 녹지지역 100㎡ 이하, 도시지역 안에서 용도지역의 지정이 없는 구역 90㎡ 이하, 도시지역 외의 지역 250㎡ 이하(다만, 농지는 500㎡ 이하, 임야는 1천㎡ 이하)